Advokátní kancelář JUDr. Luboš Chalupa

Naše specializace:

Pozemkové právo včetně sporů o duplicitního vlastnictví
a vydržení, rozvodové právo včetně vypořádání společného
jmění manželů, bytové právo, dědické právo

Hledat v článcích

Vyberte kategorii:
Hledaný výraz:         

Nejnovější články


Nejčtenější články


Vznik společného jmění jednotky za trvání manželství

I. Úvodem

V právní praxi opětovně vyvstala otázka, zda se v případě uzavření smlouvy o bezúplatném převodu vlastnického práva k bytu či nebytovému prostoru, uzavřené na základě ustanovení § 24 zákona č. 42/1992 Sb., ve znění předpisů pozdějších či ustanovení § 24 zákona č. 72/1994 Sb., ve znění předpisů pozdějších, převáděný byt či nebytový prostor stal předmětem společného jmění manželů (dříve bezpodílového spoluvlastnictví manželů), pokud jeden z manželů ke dni doručení výzvy družstvu, případně uzavření smlouvy o převodu vlastnického práva, nebyl členem bytového družstva.

Výlučné či společné vlastnictví k bytu a nebytovému prostoru je mj. rozhodující pro rozsah vzájemných práv a povinností vlastníků jednotek vztahujících se k budově, ve které se jednotky nacházejí, tak i pro vypořádání zaniklého SJM, zúžení či rozšíření SJM, dědění apod.

II. Výlučné vlastnictví jednotky převedené za trvání manželství

Základním smyslem institutu bezúplatného převodu bytových či nebytových jednotek do vlastnictví členů bytových družstev, kteří jsou nájemci jednotek, je narovnání vlastnických vztahů k majetku pořízenému s výraznou majetkovou podporou státu ve prospěch individuálního (osobního) vlastnictví odpovídající novým politicko-společenským poměrům transformací členství v družstvu jako majetkového práva na vlastnictví jednotky, a to na základě taxativně stanovených podmínek.

V případě převodů bytů, ateliérů, garáží a jiných nebytových prostor na základě ustanovení § 24 zákona č. 42/1992 Sb., ve znění předpisů pozdějších či ustanovení § 24 zákona č. 72/1994 Sb., ve znění předpisů pozdějších, nelze činit věcný rozdíl mezi bývalými byty SBD a LBD, neboť obchodní zákoník ani občanský zákoník s účinností zákona č. 513/1991 Sb. a zákona č. 509/1991 Sb., tj. 1.1.1992, již nečiní žádný rozdíl v právním postavení mezi jednotlivými typy bytových družstev.

V případě bývalých bytových družstev SBD a LBD je tak u obou typů bytových družstev stejnou zákonnou podmínkou bezúplatného převodu jednotky do vlastnictví existence členství v bytovém družstvu a platný nájemní vztah vztahující se k tomuto členství ke dni uplatnění práva na převod jednotky, resp. ke dni uzavření smlouvy o převodu vlastnictví.

Převodem vlastnického práva k jednotce nájemci a členu družstva, uskutečněnému na základě zákona č. 42/1992 Sb., ve znění předpisů pozdějších, či zákona č. 72/1994 Sb., ve znění pozdějších předpisů, se členství v bytovém družstvu, výlučné či společné, na základě určitých hmotně právních skutečností stanovených těmito zvláštními zákony, bezúplatným převodem vlastnictví transformuje do výlučného či společného vlastnictví jen člena (ů) družstva, tj. nikoli jakékoli jiné osoby.

Z důvodu, že ustanovení § 24 zákona č. 72/1994 Sb. a ustanovení § 24 zákona č. 42/1992 Sb. výslovně stanoví, že vlastnictví bytových či nebytových jednotek je převáděno bezúplatně jen do vlastnictví členů bytových družstev, SBD a LBD, jejichž nájemní vztah vznikl na základě skutečností taxativně stanovených zákonem, vzniká výlučné či společné vlastnictví jednotky jen členům bytových družstev a nikoli jiným osobám, byť v právním postavení společných nájemců.

Ustanovení § 24 zákona č. 42/1992 Sb., ve znění předpisů pozdějších a ustanovení § 24 zákona č. 72/1994 Sb., ve znění přepisů pozdějších, je ve vztahu k ustanovení § 143 obč. zákoníku ustanovením zvláštním, které vylučuje vznik společného jmění manželů (bezpodílového spoluvlastnictví manželů) k převáděnému bytu či nebytovému prostoru ve prospěch manžela, který v rozhodné době nebyl členem bytového družstva.

V případě, že zákon, který je ve vztahu k občanskému zákoníku zákonem zvláštním, např. zákony transformační či restituční, výslovně určuje osobu, která se na základě určitého majetkového práva, vzniklého ještě před uzavřením manželství, stane za trvání manželství bezúplatným převodem vlastníkem určité věci, nelze aplikovat obecné ustanovení § 143 obč. zákoníku o vzniku společného jmění manželů (BSM) k takto nabyté věci, případně je na místě výjimka z pravidla o nabytí věci do společného jmění manželů z důvodu nabytí věci darováním-bezúplatným převodem vlastnictví jen jedním z manželů.

V případě, že se jedná o bezúplatný převod vlastnického práva na základě smlouvy o převodu vlastnického práva transformující majetkové právo (vlastnictví) jednoho z manželů nabyté před uzavřením manželství, např. členství v bytovém družstvu, stává se výlučným vlastníkem nemovitosti, bytu či nebytového prostoru jen ten z oprávněných manželů, který je ve smlouvě o převodu vlastnictví uveden jako nabyvatel výslovně uveden.

V případě, že ve smlouvě o převodu vlastnictví jednotky uzavřené na základě ustanovení § 24 zákona č. 42/1992 Sb., či ustanovení § 24 zákona č. 72/1994 Sb., ve znění předpisů pozdějších, je uveden i nájemce jednotky, který nebyl členem družstva, stává se na základě smlouvy spoluvlastníkem i tato osoba, které nárok na uzavření smlouvy o převodu vlastnictví na základě cit. ustanovení nenáležel.

Společný nájem bytu či nebytového prostoru zaniká věcnou účinností smlouvy o převodu vlastnictví bytové či nebytové jednotky, uzavřené na základě ustanovení § 24 zákona č. 42/1992 Sb., ve znění předpisů pozdějších či ustanovení § 24 zákona č. 72/1994 Sb., ve znění předpisů pozdějších; dosavadní společný nájem převedené bytové jednotky u osob, které se nestaly jejím spoluvlastníkem, zakládá právo na bydlení odvozené z institutů zákona o rodině, resp. analogicky na základě příslušných ustanovení obč. zákoníku.

III. Zrušení členství po doručení výzvy

Mám za to, že rozhodující pro vznik nároku na uzavření smlouvy o převodu vlastnictví jednotky na základě ustanovení § 24 zákona č. 42/1992 Sb., ve znění předpisů pozdějších či ustanovení § 24 zákona č. 72/1994 Sb., ve znění předpisů pozdějších, je okamžik doručení výzvy člena a nájemce družstvu, přičemž pozdější zrušení členství pravomocným rozhodnutím soudu vydaném na základě ustanovení § 705 odst.1 obč. zákoníku až po uplynutí lhůty k uzavření smlouvy nevyvolává zánik již konstituovaného nároku, tj. nejedná se o zánik nároku na uzavření smlouvy pro následnou nemožnost plnění ve smyslu ustanovení § 575 odst. 1 obč.zákoníku, převodu vlastnictví, dodatečnou ztrátou členství.

Zánik nároku následnou nemožností plnění ve smyslu ustanovení § 575 odst. 1 obč. zákoníku je výjimkou ze zásady zániku nároku jeho splněním a tou není skutečnost, že oprávněná osoba až po vzniku svého nároku a po uplynutí zákonné lhůty k plnění dlužníkem ztratí některou ze zákonných podmínek vázanou výslovně na okamžik uplatnění svého práva. Stejná situace ostatně nastává např. i v případě uplatnění restitučních nároků, kdy následná ztráta čs. občanství oprávněné osoby či následná změna trvalého pobytu oprávněné osoby rovněž nevyvolala následný zánik do té doby existujícího, konstituovaného, nároku na vydání věci, peněžní či finanční náhradu.

Vznik právního vztahu mezi členem družstva a nájemcem bytu či nebytového prostoru na straně jedné a družstvem na straně druhé založený na základě včasného doručení výzvy k bezúplatnému převodu jednotky, jehož obsahem je bezúplatný převod jednotky do vlastnictví člena, který je nájemcem jednotky, jakož i nároky z tohoto právního vztahu vzniklé, se posuzují podle skutečností existujících ke dni doručení výzvy družstvu, přičemž k tíži oprávněného člena nemohou jít právní skutečnosti nastalé až v době prodlení družstva se splněním jeho závazku (zpravidla několikaleté), tj. uzavření smlouvy o bezúplatném převodu jednotky. V opačném případě nelze vyloučit nárok původního člena družstva, kterému bylo po uplynutí lhůty k uzavření smlouvy o bezúplatném převodu vlastnictví zrušeno jeho členství, např. v důsledku pravomocného rozhodnutí soudu vydaném dle ustanovení § 705 odst. 1 obč. zákoníku, na náhradu škody vůči družstvu v důsledku následného a nezaviněného zániku jeho majetkového práva v době prodlení dlužníka s plněním.