Advokátní kancelář JUDr. Luboš Chalupa

Naše specializace:

Pozemkové právo včetně sporů o duplicitního vlastnictví
a vydržení, rozvodové právo včetně vypořádání společného
jmění manželů, bytové právo, dědické právo

Hledat v článcích

Vyberte kategorii:
Hledaný výraz:         

Nejnovější články


Nejčtenější články


Bezdůvodné obohacení za užívání stavebních pozemků

Právní rádce 4/2009

Bezdůvodné obohacení  za užívání stavebních pozemků

V případě rozdílnosti vlastnictví stavebního pozemku a stavby je v řízení o vydání bezdůvodného obohacení zjišťována výše  obvyklého nájemného ze stavebního pozemku v daném místě a čase  zpravidla bez reálné možnosti objektivního srovnání tržních cen.

V důsledku setrvačnosti společenského povědomí a zažité právní praxe z let 1948–1989 stále přežívá názor, že pozemkové parcely, včetně stavebních pozemků, nemají takový právní ani ekonomický význam jako na nich zřízené trvalé stavby. Odrazem toho je mimo jiné stanovování nesrovnatelně nižší výše bezdůvodného obohacení za užívání stavebních pozemků oproti stavbám, které jsou na nich postaveny. Tato praxe je neudržitelná zejména tehdy, tvoří-li budova se stavebním pozemkem, na kterém je postavena, funkční celek.

SLOŽITÉ URČENÍ VÝŠE
BEZDŮVODNÉHO OBOHACENÍ

Výše bezdůvodného obohacení za užívání cizího pozemku se ve smyslu § 451 a násl. občanského zákoníku určuje přímým srovnáním s výší nájemného ze srovnatelných pozemků užívaných v daném místě a čase ke stejnému, případně obdobnému účelu, přičemž se vždy rozlišuje, zda jsou pozemky užívány k podnikatelským, či nepodnikatelským účelům. Znalecké posudky pro nedostatek podkladů o realizovaných obchodech ovšem často nesprávně srovnávají cenu nájmu z nezainvestovaných a nezastavěných pozemků s cenou nájmu z pozemků zastavěných či zainventovaných. Rovněž důsledně nerozlišují způsob využití pozemků.
Vzhledem k tomu, že zastavěné plochy nejsou až na výjimky samostatným předmětem pronájmu, je objektivní odvození obvyklé ceny za jejich užívání v daném místě a čase problematické. Mám ovšem za to, že při stanovení výše bezdůvodného obohacení ze stavebního pozemku tvořícího s budovou funkční celek je namístě přihlédnout k ekonomickému významu stavby i výnosům z ní. Výše ročního bezdůvodného obohacení za užívání stavebního pozemku by tak měla být stanovena ve prospěch vlastníka tohoto pozemku například určitým procentem z tržní ceny pozemku (např. osm procent) a nikoliv jako doposud převážně nahodilými a tržně nepodloženými subjektivními odhady znalců.

PROBLEMATICKÉ VÝMĚRY
MINISTERSTVA

Regulace ceny maximálního nájemného z pozemků nesloužících k podnikání výměry Ministerstva financí, kterými se vydává seznam zboží s regulovanými cenami, je dle mého názoru v rozporu s čl. 11 odst. 1 Listiny základních práv a svobod a čl. 1 bod 1 Dodatkového protokolu č. 1 k Úmluvě o ochraně lidských práv a základních svobod. Je tak totiž dlouhodobě majetkově diskriminována jedna skupina vlastníků ve prospěch jiných zvláště tím, že není rozlišována cena maximálního nájemného na základě polohy a ceny pozemku (např. v Praze od Václavského náměstí po Velkou Chuchli vždy 85 korun za metr čtvereční a rok).1)
Jelikož faktický uživatel může v řízení o vydání bezdůvodného obohacení za užívání pozemků nesloužících k podnikání efektivně namítnout, že výše nájemného je regulována maximální cenou, lze doporučit vlastníkovi pozemku, aby v soudním řízení vznesl námitku rozporu příslušného výměru Ministerstva financí, kterým se vydává seznam zboží s regulovanými cenami, s Listinou základních práv a svobod a Úmluvou o ochraně lidských práv a základních svobod s návrhem na zrušení konkrétní části výměru Ministerstva financí Ústavním soudem ČR. Je nadále neúnosné, aby vlastník obytného domu mohl tržně pronajímat stavbu na cizím pozemku a vlastníkovi pozemku by naopak byl už léta povinován platit jen neúměrně nízkou náhradu za bezdůvodné užívání pozemku odvozenou z dlouhodobě regulovaného nájemného.

SPLATNOST POHLEDÁVKY
Z BEZDŮVODNÉHO OBOHACENÍ
A ZAPOČTENÍ

Ve sporech o zaplacení pohledávky z bezdůvodného obohacení je zásadní otázkou její splatnost a započtení pohledávek uživatele vůči vlastníkovi.
Právní teorie a judikatura2) setrvale zastávají právní názor, že i splatnost pohledávky z bezdůvodného obohacení nastává ve smyslu § 563 občanského zákoníku až druhým dnem po doručení žádosti vlastníka jako věřitele uživateli jako dlužníkovi, což vylučuje započtení vzájemných pohledávek dlužníka za věřitelem do dne oznámení žádosti k zaplacení bezdůvodného obohacení včetně.
Uvedený právní názor považuji za neudržitelný, neboť by se v rozporu se smyslem institutu promlčení neúměrně prodlužovala doba splatnosti pohledávky z bezdůvodného obohacení (právní nejistota). Mám za to, že § 563 občanského zákoníku o povinnosti dlužníka splnit dluh prvním dnem poté, kdy byl o plnění věřitelem požádán, není-li doba splnění dohodnuta, stanovena právním předpisem nebo určena v rozhodnutí, se týká jen právních vztahů vzniklých z platné smlouvy, přímo ze zákona či z rozhodnutí, a nikoli v důsledku neprávního či dokonce protiprávního jednání; ostatně dle ustáleného výkladu soudů by pachatel trestného činu krádeže peněz, zpronevěry peněz apod. mohl důvodně namítat, že nemá povinnost platit úroky z prodlení, dokud jej poškozený o jejich vrácení ve smyslu § 563 občanského zákoníku výslovně nepožádal.3)
Stanoví-li § 106 odst. 2 občanského zákoníku, že objektivní promlčecí doba práva na náhradu škody počíná ode dne, kdy došlo k události, z níž škoda vznikla, respektive dle § 106 odst. 3 občanského zákoníku ode dne, kdy došlo ke korupčnímu jednání, a § 107 odst. 2 občanského zákoníku, že objektivní promlčecí doba práva na vydání bezdůvodného obohacení počíná ode dne, kdy k němu došlo, musí soud  tato kogentní ustanovení zákona při výkladu § 563 občanského zákoníku respektovat.

Ustanovení § 451 a násl. občanského zákoníku o bezdůvodném obohacení má povahu zákonné „sankce“ za neprávní či protiprávní jednání, a nemůže být tudíž zákonným zvýhodněním dlužníka v posunutí počátku splatnosti závazku ve smyslu § 563 občanského zákoníku a tím i v neplacení úroků z prodlení vázaným na žádost věřitele o splnění dluhu dlužníkem (obdobně i u náhrady škody).

PASIVNÍ LEGITIMACE
V případě rozdílnosti vlastnictví budovy rozdělené na základě prohlášení vlastníka budovy na samostatné jednotky (byty a nebytové prostory) a vlastnictví stavebního pozemku, na kterém je postavena, je v řízení o vydání bezdůvodného obohacení za užívání stavebního pozemku, na kterém je budova postavena, pasivně hmotněprávně legitimováno společenství vlastníků jednotek jako právnická osoba vzniklá na základě zákona č. 72/1994 Sb., případně bytové družstvo na základě ustanovení § 9 odst. 5 zákona o vlastnictví bytů a nikoli jednotliví vlastníci jednotek;
to již vyplývá z charakteru institutu bezdůvodného obohacení a rozsahu správy společenství vlastníků jednotek včetně práva nájmu společných částí domu a nájmu jednotek, které jsou ve spoluvlastnictví všech členů společenství (nejedná-li se o správu domu bytovým družstvem ze zákona dle § 9 odst. 5 zákona o vlastnictví bytů ).4)
Jestliže na základě zákona o vlastnictví bytů vzniklo společenství vlastníků jednotek jako právnická osoba, která však ani po delší době neustanovila svoje orgány, nezvolila svůj název ani sídlo, je na místě žalovat tuto zákonem obecně označenou právnickou osobu, například: „Společenství pro dům  čp. … v … ……….se sídlem … (adresa budovy)“ s návrhem, aby soud této existující a „nenaplněné“ právnické osobě ve smyslu § 29 občanského soudního řádu ustanovil opatrovníka. V případě následného ustanovení orgánů, zvolení sídla a názvu společenství vlastníků jednotek až po zahájení soudního řízení je nutné žalobu v souladu s tím upřesnit.

STANOVENÍ CENY POZEMKŮ
U SÍDLIŠTNÍCH BUDOV

Při stanovení obvyklé ceny stavebních pozemků,5) na kterých jsou postaveny sídlištní obytné budovy, které jsou až na výjimky ve vlastnictví veřejnoprávních korporací (státu či obcí), jež je prodávají za zvýhodněné (netržní) ceny, je nutné vyjít z cen stavebních pozemků v daném místě a čase, které odpovídají volné (tržní) poptávce a nabídce (srovnání cen stavebních pozemků obchodovaných bez jakéhokoliv zvýhodnění v nejbližším okolí). Nikoliv tedy ze zvýhodněné prodejů nájemcům v rámci privatizace veřejného sektoru.

***
Návrh nového občanského zákoníku, podle kterého je stavba součástí pozemku, již plně vystihuje prioritu pozemkového vlastnictví, jejímž odrazem musí být nutně též posílení ekonomického postavení vlastníka pozemku oproti vlastníkovi stavby, která na tomto pozemku stojí.
De lege ferenda
nicméně navrhuji v novém občanském zákoníku přesnější formulaci: „Stavba se považuje za součást pozemku“, která zákonnou domněnkou lépe vystihuje objektivní skutečnost, že stavba není pozemkem a právně filozoficky je budova věcí. Právo pro zachování své společenské funkce nesmí být v zásadním rozporu s objektivní skutečností a pokud ano, musí to jasně vyjadřovat formulací zákonné domněnky, fikce.

____________________________________________________
Poznámky:
1) Usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 8. 12. 2008, sp. zn. 28 Cdo 1748/2008: „Dovolateli předestřenou právní otázku ocenění prospěchu získaného užíváním cizí nemovitosti bez právního důvodu řešil dovolací soud již v mnoha svých rozhodnutích (srov. např. rozsudky Nejvyššího soudu ČR ze dne 15. 4. 2004, sp. zn. 33 Odo 668/2002, publikovaný v Souboru civilních rozhodnutí a stanovisek Nejvyššího soudu pod C 2701, sešit 30, ročník 2004, ze dne 30. 5. 2006, sp. zn. 33 Odo 394/2004, publikovaný v Souboru civilních rozhodnutí a stanovisek Nejvyššího soudu pod C 4409, sešit 4, ročník 2007, ze dne 20. 3. 2001, sp. zn. 25 Cdo 845/99, publikovaný v Souboru civilních rozhodnutí a stanovisek Nejvyššího soudu pod C 314, sešit 3, ročník 2001, a usnesení téhož soudu ze dne 7. 11. 2007, sp. zn. 28 Cdo 3767/2007), v nichž dovodil, že výši bezdůvodného obohacení spočívajícího v užívání nemovitosti bez právního důvodu lze určit peněžitou částkou, která odpovídá částkám vynakládaným obvykle v daném místě a čase na užívání obdobných nemovitostí, zpravidla formou nájmu (tj. nájemné, které se vytváří na trhu s nájmy a je dáno stavem místní a časové nabídky a poptávky). Náhrada se tedy poměřuje s obvyklou hladinou nájemného. Pokud její výše není předpisem stanovena, určí ji soud postupem podle § 136 o. s. ř., dle kterého lze-li výši nároků zjistit jen s nepoměrnými obtížemi nebo nelze-li ji zjistit vůbec, určí ji soud podle své úvahy. Jen pokud by v období, za které je vydání bezdůvodného obohacení požadováno, bylo nájemné regulováno cenovým předpisem a účastníci případné nájemní smlouvy by tedy nebyli oprávněni sjednat nájemné vyšší, nebylo by možno požadovat peněžitou náhradu podle § 458 odst. 1 obč. zák. v částce vyšší, než připouští cenový předpis (srov. přiměřeně rozsudky Nejvyššího soudu ČR ze dne 15. června 1999, sp. zn. 25 Cdo 2578/98, uveřejněný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod R 53/2000, sešit 8, ročník 2000, a ze dne 31. 1. 2008, sp. zn. 25 Cdo 2905/2005).“
2) Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 25. 2. 2009, sp. zn. 33 Odo 1642/2006: „Bezdůvodné obohacení představuje závazkový právní vztah, z nějž pohledávka vzniká tomu, na jehož úkor se jiný bezdůvodně obohatil, a dluh tomu, kdo obohacení získal. Bezdůvodné obohacení patří mezi nároky, u nichž není zákonnou úpravou stanovena splatnost pohledávek vzniklých z tohoto právního titulu, a doba plnění je u nich obvykle vázána na výzvu věřitele podle § 563 obč. zák. Teprve výzvou k plnění se dluh stává splatným a dlužník je povinen splnit dluh prvního dne poté, kdy byl o plnění věřitelem požádán. Forma výzvy k plnění není předepsána, je však nutné, aby splňovala obecné náležitosti stanovené v § 34 a násl. obč. zák., a z jejího obsahu musí být zřejmé, že věřitel vyzývá dlužníka k plnění, jehož výše musí být dostatečně určitě specifikována (srovnej např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. 4. 2003, sp. zn. 25 Cdo 1012/2001, publikovaný v časopise Soudní judikatura pod označením SJ 95/2003) … I kdyby však úkon žalovaného směřující k započtení ze dne 11. 10. 2000 byl zároveň výzvou k plnění, stala by se započítávaná pohledávka ve smyslu § 563 obč. zák. splatnou teprve dnem následujícím po doručení výzvy žalobci (tj. 18. 10. 2000) a v okamžiku, kdy byl projev započtení učiněn, nemohla být tudíž splatná a způsobilá k započtení (součástí zjištěného skutkového stavu ani není zjištění, že žalovaný žalobce vyzval k plnění dříve, než uplatnil podáním ze dne 11. 10. 2000 námitku započtení).“
3) Blíže viz Chalupa, L., Počátek běhu promlčení majetkových práv a započtení, Právní rádce č. 3/2008, str. 59.
4) Ustanovení § 9 odst. 4 zákona č. 72/1994 Sb., ve znění pozdějších předpisů: „Pokud družstvo uvedené v § 24 odst. 1 a 2, které bylo původním vlastníkem budovy, nebo družstvo vzniklé vyčleněním z původního družstva podle § 29 plní povinnosti správce podle § 9 zákona o vlastnictví bytů platného před účinností tohoto zákona, vznikne společenství až prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž budou družstvu doručeny listiny dokládající, že spoluvlastnický podíl na společných částech domu se snížil na méně než jednu čtvrtinu. Do doby vzniku společenství se použijí ustanovení § 9, 11 a § 15 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů platná před účinností tohoto zákona.“
5) Ve smyslu § 10 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů.