Advokátní kancelář JUDr. Luboš Chalupa

Naše specializace:

Pozemkové právo včetně sporů o duplicitního vlastnictví
a vydržení, rozvodové právo včetně vypořádání společného
jmění manželů, bytové právo, dědické právo

Hledat v článcích

Vyberte kategorii:
Hledaný výraz:         

Nejnovější články


Nejčtenější články


Vypořádání úhrad za bydlení

(Právní rádce 4/2004)

I. Úvodem

Z důvodu, že se výše nájmů bytů a poplatků spojených s užíváním bytu každoročně zvyšuje a již nyní tvoří podstatnou část výdajů domácnosti, stává se způsob vypořádání úhrad za užívání bytu mezi společnými nájemci navzájem a mezi nájemcem (pronajímatelem) a osobami svědčícím tzv. právo na bydlení stále významnější otázkou právní praxe.

II. Vybraná judikatura

„Soud I.stupně uplatněný nárok správně právně posoudil jako nárok z bezdůvodného obohacení, přičemž správně dovodil, že žalovaný se na úkor žalobkyně obohatil tím, že za užívání bytu a služby spojené s užíváním bytu, jehož byli s žalobkyní společným nájemci a jehož se později stala výlučnou nájemkyní žalobkyně, neplatil v žalovaném období žádnou úhradu a veškeré platby prováděla žalobkyně.

Ke způsobu výpočtu výše bezdůvodného obohacení žalovaného má však odvolací soud výhrady. Především je toho názoru, že pro stanovení podílu žalovaného na úhradě nájemného a služeb je spravedlivější vyjít z podlahové plochy užívané výlučně žalovaným s připočtením určitého procenta za využívání společných prostor /tam, kde je úhrada závislá na podlahové ploše/, případně z počtu osob v bytě /tam, kde je úhrada závislá na počtu osob v domácnosti/, neboť děti účastníků byly svěřeny pro dobu po rozvodu manželství do výchovy žalobkyně, žalovaný byl zavázán platit na ně výživné a v rámci výživného jsou oběma rodiči uspokojovány veškeré potřeby dětí, tedy včetně potřeby bytové. Vzhledem k tomu, že jde o byt družstevní, bude třeba ovšem zjistit, které z položek předpisu nájemného jsou v tomto družstevním bytě stanoveny podle podlahové a které podle počtu osob v bytě, neboť zejména u těchto položek není důvodu proto, aby se žalovaný na nich podílel jednou polovinou. Je třeba si rovněž uvědomit, a v tom soud I.stupně pochybil, že zálohy na úhradu nájemného a služeb a dále i zálohy na elektřiny se pravidelně zúčtovávají, a pokud již žalované období bylo zúčtováno /a to nepochybně již bylo/, je třeba vyjít z vyúčtování skutečných nákladů a nikoli z předepsaných záloh.“

III. Nárok na vypořádání zaplaceného nájemného mezi společnými nájemci

Právní praxe nesprávně posuzuje vztah o vypořádání zaplaceného nájemného a poplatků spojených s bydlením mezi společnými nájemci bytu ve smyslu ustanovení § 700 a násl. obč. zákoníku a ustanovení § 703 a násl. obč. zákoníku po rozvodu manželství jako právní vztah z bezdůvodného obohacení ve smyslu ustanovení § 454 obč. zákoníku.

Právní vztah mezi společnými nájemci bytu ve smyslu ustanovení § 700 obč. zákoníku o vypořádání zaplacených částek nájemného a poplatků spojených s užíváním bytu není právním vztahem z bezdůvodného obohacení, nýbrž právním vztahem na vypořádání zaplacených úhrad vyplývajících ze společného majetkového práva ve smyslu ustanovení § 701 obč. zákoníku a ustanovení § 702 odst. 1 obč. zákoníku.

Právní vztah mezi společnými nájemci bytu ve smyslu ustanovení § 703 a násl. obč. zákoníku o vypořádání zaplacených částek nájemného a poplatků spojených s užíváním bytu po rozvodu manželství společných nájemců až do okamžiku jeho zrušení je třeba posuzovat analogicky podle ustanovení § 701 a § 702 odst. 1 obč. zákoníku jako ustanovení nejbližší.

Z důvodu, že právní vztah mezi společnými nájemci bytu o vypořádání zaplacených částek na nájemné a na poplatky spojené s užívání bytu není právním vztahem z bezdůvodného obohacení, nýbrž majetkovým právem na vypořádání jednotlivých úhrad vyplývajících ze společného majetkového práva, je nárok promlčitelný ve smyslu ustanovení § 101 obč. zákoníku v obecné tříleté době, která zpravidla počíná běžet od zaplacení nájmu a poplatků jen jedním z více společných nájemců.

Právní vztah z bezdůvodného obohacení (dříve neoprávněného majetkového prospěchu) ve smyslu ustanovení § 454 obč. zákoníku není dán tehdy, pokud jen jeden ze společných nájemců bytu na základě výslovného zákonného zmocnění (§ 701 odst.2 a § 703 odst. 2 obč. zákoníku) splní svůj solidární závazek věřiteli najednou v celé výši; v takovém případě se jedná o právní vztah mezi nositeli společného majetkového práva o vypořádání jednotlivých úhrad vyplývajících ze solidárního závazku podléhající obecné promlčecí době ve smyslu ustanovení § 101 obč. zákoníku.

IV. Nárok na vypořádání nájemného mezi nájemcem a osobou svědčící tzv. právo na bydlení

Stejně jako u právního vztahu mezi společnými nájemci bytu navzájem ve smyslu ustanovení § 700 a násl. obč. zákoníku a mezi společnými nájemci bytu ve smyslu ustanovení § 703 a násl. obč. zákoníku po rozvodu manželství, právní praxe nesprávně posuzuje nárok nájemce (pronajímatele) na zaplacení úhrad za užívání bytu a poplatků vůči osobě, které svědčí tzv. právo na bydlení, jako nárok z bezdůvodného obohacení ve smyslu ustanovení § 454 a násl. obč. zákoníku.

Podle ustanovení § 712 odst. 6 obč. zákoníku: Pokud má nájemce právo na bytovou náhradu, není tento nájemce povinen se z bytu vystěhovat a byt vyklidit, dokud pro něj není odpovídající bytová náhrada zajištěna; společní nájemci mají právo jen na jednu bytovou náhradu.

Podle ustanovení § 712a obč. zákoníku: V období mezi skončením nájemního poměru a posledním dnem lhůty k vyklizení bytu mají pronajímatel a osoba, jejíž nájemní poměr skončil, práva a povinnosti v rozsahu odpovídajícím ustanovení § 687 až 699 a přiměřeně § 700 až 702 odst.1.

Podle ustanovení § 696 odst. 1 obč. zákoníku: Způsob výpočtu nájemného, úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu, způsob jejich placení, jakož i případy, ve kterých je pronajímatel oprávněn jednostranně zvýšit nájemné, úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu, a změnit další podmínky nájemní smlouvy, stanoví zvláštní předpis.

Právní vztah mezi nájemcem (pronajímatelem) bytu a osobou, které svědčí tzv. právo na bydlení ve smyslu ustanovení § 712 odst.6 obč. zákoníku, je na základě ustanovení § 712a obč.zákoníku právním vtahem majetkového charakteru, jehož předmětem je dočasné užívání bytu nájemce (pronajímatele), na který je nutno přiměřeně aplikovat ustanovení § 687 až 699 a přiměřeně § 700 až 702 odst.1 obč. zákoníku, tj. v žádném případě se nejedná o právní vztah z bezdůvodného obohacení.

Osoba, které po zrušení práva společného nájmu bytu svědčí tzv. právo na bydlení, je jen v právním vztahu vůči stávajícímu nájemci bytu a nikoli k pronajímateli bytu, kterým je zásadně vlastník bytu, resp. domu, ve kterém se byt nachází.

Osoba, které po zrušení práva společného nájmu bytu svědčí tzv. právo na bydlení, je povinna hradit nájemci (pronajímateli) bytu úhradu za užívání bytu a úhradu na služby na základě ustanovení § 696 odst. 1 obč. zákoníku ve spojení s vyhl.č. 176/1993 Sb. (resp. předpisů nahrazujících).

Z důvodu, že užívání bytu po zrušení práva společného nájmu bytu osobou, které svědčí tzv. právo na bydlení, je právním vztahem mezi nájemcem bytu a touto osobou a že povinnost k placení úhrady za užívání bytu a služby spojené s užíváním bytu zakládá ustanovení § 712a obč. zákoníku ve spojení s ustanovením § 696 odst. 1 obč. zákoníku, nemůže se jednat o bezdůvodné obohacení.

Protože právní vztah mezi nájemcem (pronajímatelem) a osobou, které na základě občanského zákoníku svědčí tzv. právo na bydlení, o vypořádání zaplacených částek na nájemné a na poplatky spojené s užíváním bytu, není právním vztahem z bezdůvodného obohacení, nýbrž majetkovým právem na základě ustanovení § 712a občanského zákoníku ve spojení s ustanovením § 696 odst. 1 obč. zákoníku, je nárok promlčitelný ve smyslu ustanovení § 101 obč. zákoníku v obecné tříleté době.

V. Úhrada za bydlení nezletilých dětí

Usnesením Městského soudu v Praze 1) byla nastolena otázka, zda a v jakém rozsahu se mají nezletilé děti v rámci výživného podílet na nákladech spojených s bydlením, pokud rodiče i nezletilé děti dosud obývají tentýž byt.

Ve smyslu ustanovení § 31 odst. 4 zákona o rodině má dítě povinnost přispívat na úhradu společných potřeb rodiny, pokud má vlastní příjem, popřípadě majetek, kterého lze použít pro společné potřeby rodiny.

Nezletilé dítě, které nemá vlastní příjem ani jiný majetek, není s ohledem na ustanovení § 31 odst. 4 zákona o rodině povinno přispívat na společné potřeby rodiny včetně bydlení s tím, že je plně v souladu s ustanovením § 34 odst. 1 zákona o rodině, aby se na výdajích nezl. dětí spojených s bydlením naturální formou podíleli rovnoměrně oba rodiče, kteří společně užívají stejný byt, a to bez ohledu na to, zda spolu trvale nežijí, zda jsou rozvedeni, zda jsou nezl. děti svěřeny do výchovy některého z rodičů.

V případě, že v době rozhodování soudu o stanovení výživného na nezl. děti rodiče dosud žijí v jednom bytě, vychází soud z toho, že náklady na bydlení obou rodičů jsou zásadně stejné, tj. bez ohledu na to, komu budou rozsudkem svěřeny nezl. děti do výchovy.

V případě, že v době rozhodování soudu o stanovení výše výživného na nezl. děti rodiče již spolu nežijí v jednom bytě, přihlédne soud ve smyslu ustanovení § 96 odst. 1 zákona o rodině k odůvodněným výdajům na bydlení obou rodičů včetně rodiče, kterému byly nezl. svěřeny do výchovy. Podstatná změna výdajů na bydlení kteréhokoliv z rodičů, nastalá po vyhlášení rozsudku soudu o výživném na nezl. děti, je důvodem pro změnu výše výživného na nezl. děti. V opačném případě by soud musel již v rámci stanovení výživného pro k a ž d é nezletilé dítě zohledňovat budoucí výdaje na bydlení v tomtéž bytě dle počtu nezletilých dětí svěřených do výchovy jednoho z rodičů, uživatelů téhož bytu.

1) usnesení Městského soudu v Praze ze dne 11. června 2003 č.j. 12 Co 55/56/2003-85