Advokátní kancelář JUDr. Luboš Chalupa

Naše specializace:

Pozemkové právo včetně sporů o duplicitního vlastnictví
a vydržení, rozvodové právo včetně vypořádání společného
jmění manželů, bytové právo, dědické právo

Hledat v článcích

Vyberte kategorii:
Hledaný výraz:         

Nejnovější články


Nejčtenější články


Vypořádání podílového spoluvlastnictví a zástava

Bulletin advokacie 1/2006

V právní praxi se více než dříve vyskytují případy, kdy předmětem řízení o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví jsou nemovitosti (věci, majetková práva), které jsou zatíženy zástavním právem; ojediněle je zřízení zástavního práva ve prospěch blízkých či spřízněných osob spoluvlastníka v průběhu soudního sporu zneužíváno k tomu, aby fakticky vyloučilo druhého ze spoluvlastníků z přikázání věci do jeho vlastnictví, neboť by reálně hrozila kumulace výplaty přiměřené náhrady s pozdější nedobrovolnou exekucí

Podmínkou úplatného nabytí vlastnictví věci vyšší hodnoty (majetkového práva) je reálné zajištění peněžních prostředků na jejich získání a až následně zpravidla nastupují další zákonná kritéria ve smyslu ustanovení § 142 odst. 1 obč. zákoníku jako je účelné využití věci a zájem nezletilých dětí; tato změna výkladu cit. ustanovení je odůvodněna nejen posílením práv vlastníků Listinou základních práv a svobod, ale i nesrovnatelným nárůstem cen mnohdy rozsáhlých a luxusních věcí oproti stavu do roku 1990. Právní názory některých obecných soudů o tom, že původní spoluvlastník, jehož spoluvlastnické právo je zrušeno, může vymoci přiměřenou náhradu případně exekucí z výtěžku dražby dříve společné věci, je nejen v rozporu s realitou (možnost převodu, zatížení, či dlouhodobého nevýhodného pronájmu apod.), ale i v rozporu s ústavní ochranou vlastnictví a majetkových práv vlastníků.

Přikázání věci v podílovém spoluvlastnictví jednomu ze spoluvlastníků do výlučného vlastnictví ve smyslu ustanovení § 142 odst. 1 obč. zákoníku je úplatným způsobem nabytí vlastnictví, čemuž musí odpovídat základní skutková zjištění soudu, zda a na základě kterých skutečností je spoluvlastník schopen vyplatit druhému přiměřenou náhradu; osoba, která je již podle výpisu z katastru nemovitostí zatížena dluhy v řádech mnoha miliónů korun se zřízením zástavního práva k předmětným nemovitostem, není osobou, která může věrohodně tvrdit, že splňuje podmínku nabytí vlastnictví úplatnou formou přikázáním do výlučného vlastnictví s výjimkou např. zajištění výplaty přiměřené náhrady z notářské či soudní úschovy zřízené ještě před vydáním rozhodnutí soudu ve prospěch odstupujícího spoluvlastníka.

V případě, že přikázání  společné věci do výlučného vlastnictví ve smyslu ustanovení § 142 odst. 1 obč. zákoníku požaduje spoluvlastník, který je prokazatelně zadlužen vysokými půjčkami (např. z výpisu z katastru nemovitostí existujícími zástavními právy), musí takovýto spoluvlastník nejen prokázat svoji schopnost vyplatit přiměřenou náhradu, nýbrž i zajištění její výplaty, např. složením přiměřené náhrady do úřední úschovy, zřízením jistotního účtu u peněžního ústavu, smlouvy o hypotéčním úvěru, neodvolatelným bankovním akreditivem apod.; i v takovém případě však může dojít k propadnutí přiměřené náhrady v důsledku konkurzu či exekuce.

Navrženou lhůtou splatnosti přiměřené náhrady není soud vázán, tj. může bez návrhu určit i jinou než navrženou lhůtu pro zaplacení dluhu; zaplacení dluhu může být v odůvodněných případech výjimečně vázáno i na určitou budoucí právní skutečnost (srov. vrácení plnění z neplatné či zrušené smlouvy ve smyslu ustanovení § 457 obč. zákoníku).

Existence zástavního práva k předmětným nemovitostem k tíži jednoho ze spoluvlastníků, zřízeného až za trvání soudního řízení o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, nemůže vylučovat či znevýhodňovat druhého ze spoluvlastníků; je dán toliko důvod pro jiný termín splatnosti přiměřené náhrady vázaný na výmaz zástavního práva z katastru nemovitostí, případně určit osobu zástavního věřitele jako platební místo.

Splatnost (výplata) přiměřené náhrady spoluvlastníkovi, jehož spoluvlastnický podíl je zatížen zástavním právem zajišťující vysoký dluh spoluvlastníka ve prospěch zástavního věřitele, musí být nutně vázána na výmaz zástavního práva, neboť výplatou přiměřené náhrady podílovému spoluvlastníkovi, pro jehož dluh na nabývané ideální části společných věcí  vázne zástavní právo, zástavní právo jako právní vada zatížené nemovitosti nezaniká.

V případě, že by zástavní věřitel po nabytí právní moci rozsudku o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví uplatnil svůj nárok na exekuční prodej dříve společných nemovitostí, může nový vlastník dříve společné věci vyplatit přiměřenou náhradu zástavnímu věřiteli za dlužníka s možností započtení pohledávky z bezdůvodného obohacení proti pohledávce na výplatu přiměřené náhrady.

Splatnost přiměřené náhrady za věc vyšší ceny je na místě zpravidla stanovit obdobně jako u předkupního práva (§ 605 obč. zákoníku) ve lhůtě dvou měsíců od právní moci rozhodnutí, resp. 60 dnů, což je dostatečně dlouhá doba na realizaci výplaty spoluvlastníkem, kterému byla věc přikázána do vlastnictví, např. z hypotečního úvěru.

Zajištěním peněžních prostředků pro výplatu  přiměřené náhrady ve smyslu ustanovení § 142 odst. 1 obč. zákoníku je nutno rozumět i sjednání hypotéčního úvěru spoluvlastníkem v požadované výši ve prospěch druhého spoluvlastníka s účelem poskytnutí prostředků na vypořádání podílového spoluvlastnictví, a to i s přihlédnutím k závaznosti hypotéční smlouvy, ceny za její sjednání, jakož i časové náročnosti.

Věci zatížené zástavním právem nutno pro účely stanovení přiměřené náhrady ve smyslu ustanovení § 142 odst. 1 obč. zákoníku ocenit tržní cenou v daném místě a čase jako by nebyly zatíženy zástavním právem, neboť zástavní právo nemusí být v budoucnosti z různých důvodů vůbec realizováno.

V případě, že ani jeden ze spoluvlastníků evidentně nemá zajištěny peněžní prostředky na vyplacení vyšší přiměřené náhrady, a pokud výše přiměřené náhrady zjevně přesahuje majetkové poměry všech spoluvlastníků, kteří požadují přikázání věci do jejich vlastnictví, bude zpravidla na místě nařídit prodej společné věci.

Jednání spoluvlastníka, který v průběhu soudního řízení o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, ve prospěch blízkých či spřízněných osob zatíží svůj spoluvlastnický podíl zástavním právem zajišťujícím jeho vyšší „dluh“ v úmyslu (osoba zástavního věřitele, doba zřízení zástavy, tvrzený důvod vzniku, výše a splatnost „dluhu“, chování zástavního věřitele při „vydobytí dluhu“ apod.) vyloučit či ztížit přikázání společné věci do výlučného vlastnictví druhého spoluvlastníka, je jednáním v rozporu s dobrými mravy ve smyslu ustanovení § 3 odst. 1 obč. zákoníku; takovéto jednání zpravidla zakládá nárok na náhradu škody dle § 424 obč. zákoníku ve prospěch druhého spoluvlastníka, ke kterému soud má přihlédnout k tíži protiprávně jednajícího spoluvlastníka.

V případě existence zástavního práva k tíži jednoho ze spoluvlastníků ke dni  vyhlášení rozsudku lze ve smyslu ustanovení § 142 odst. 1 obč. zákoníku navrhnout tento petit žaloby:
„Žalobce je povinen zaplatit žalovanému částku ……………. do 60 dnů ode dne výmazu zástavního práva z katastru nemovitostí zástavního věřitele ………….. váznoucího na ideální ……. budovy ……….. v ………….., ideální …….. stavební parcely č. ……….. a  ideální ……… pozemkové parcely č. ………….., vše v kat.ú. ………..,  pro částku …………. nebo k rukám zástavního věřitele. (eventuelně „nebo zástavnímu věřiteli ……..……s tím, že plněním zástavnímu věřiteli v tomto rozsahu zaniká nárok žalovaného“)

Závěr:  při rozhodnutí o přikázání společné věci ve smyslu ustanovení § 142 odst. 1 obč. zákoníku  nelze znevýhodnit spoluvlastníka z důvodu, že druhý ze spoluvlastníků v průběhu řízení ve prospěch své blízké či spřízněné osoby zatížil svůj spoluvlastnický podíl zástavním právem pro tvrzený vyšší „dluh“; v takovém případě, při splnění dalších hmotně právních podmínek, je na místě odložit splatnost přiměřené náhrady na budoucí skutečnost-výmaz zástavního práva z katastru nemovitostí-či určit za platební místo osobu zástavního věřitele. V případě, že spoluvlastník, který požaduje přikázání nemovitosti (věci) vyšší hodnoty do svého vlastnictví, je prokazatelně předlužen se zajištěním dluhu zástavním právem k předmětné nemovitosti, musí takovýto spoluvlastník jednoznačně prokázat nejen schopnost přiměřenou náhradu druhému spoluvlastníkovi vyplatit, nýbrž i věrohodně prokázat způsob zajištění její výplaty, např. z úřední úschovy.

Poznámky:
Přiměřená náhrada za stavby a pozemky (in.:Právní rádce č. 3/1999)
nález Ústavního soudu ČR ze dne 2. února 2005 sp.zn. II. ÚS 494/03 (in.: judikatura.cz): „ Pokud závěr obecných soudů o solventnosti žalobce nemá oporu  v provedených  důkazech, neboť  z výsledků provedeného  dokazování nevyplývá  podklad pro  jednoznačný závěr  soudů o  tom, že by byl  žalobce  schopen poskytnout  náhradu ostatním  spoluvlastníkům při přikázání  věci dle  § 142 odst. 1  občanského zákoníku,  výsledek  řízení  před  obecnými  soudy  nevyhovuje  kritériím spravedlivého  procesu, jak  vyplývají z čl. 36 odst. 1  Listiny.“