Advokátní kancelář JUDr. Luboš Chalupa

Naše specializace:

Pozemkové právo včetně sporů o duplicitního vlastnictví
a vydržení, rozvodové právo včetně vypořádání společného
jmění manželů, bytové právo, dědické právo

Hledat v článcích

Vyberte kategorii:
Hledaný výraz:         

Nejnovější články


Nejčtenější články


Více ke kupní smlouvě na nemovitost v režimu obchodního zákoníku

Právní rádce 7/2009

V březnovém čísle 2009 Právního rádce byl uveřejněn článek JUDr. Petra Čecha „Znovu ke koupi nemovitosti mezi podnikateli“, který mě svou erudovaností donutil ještě jednou se vrátit k mému veskrze diskusnímu příspěvku z lednového čísla Právního rádce.

S právním názorem JUDr. Petra Čecha: „Smlouva o úplatném převodu nemovitosti bude také v obchodním styku mezi podnikateli vždy kupní smlouvou „ve smyslu § 588 občanského zákoníku“. Ustanovení § 409 až 475 obchodního zákoníku se na ni nepoužijí včetně těch z nich, která jsou kogentní…. Na smlouvu o koupi nemovitosti mezi podnikateli, která splňuje předpoklady relativního obchodu, se tak z občanského zákoníku primárně použijí právě jen § 588 až 610 (úprava kupní smlouvy). Ve zbytku, zejména, pokud jde o obecnou část závazkového práva, se vracíme do obchodního zákoníku a jeho ustanovení aplikujeme přednostně před občanským zákoníkem.“ nemohu souhlasit, i přesto, že tento názor podporuje znění ustanovení § 409 odst. 1 obch. zákoníku, který výslovně uvádí toliko „movité věci (zboží)“.

1. Předmětem občanskoprávních vztahů jsou věci, které jsou buď movité anebo nemovité, a pokud to jejich povaha připouští, práva nebo jiné majetkové hodnoty; předmětem občanskoprávních vztahů mohou být též byty nebo nebytové prostory.

2. Vlastnictví nemovitostí na základě kupní smlouvy uzavřené nepodnikatelem i mezi podnikateli při jejich podnikatelské činnosti se nabývá v režimu občanského i obchodního zákoníku vždy stejně, a to: :
-u nemovitostí neevidovaných v katastru nemovitostí účinností kupní smlouvy, není-li zvláštním zákonem k občanskému zákoníku stanoveno jinak či není-li sjednáno jinak,
-u nemovitostí evidovaných v katastru nemovitostí vkladem do katastru nemovitostí, pokud zvláštní zákon nestanoví jinak.

3. Ustanovení § 483 odst. 3 i § 493 odst. 1 obch. zákoníku jako zvláštní zákonné ustanovení svým zněním stanoví podmínku nabytí vlastnictví k nemovitostem bez ohledu na to, zda je nemovitost evidovaná v katastru nemovitostí či nikoli.

Ustanovení § 483 odst. 3 a § 493 odst. 1 obch. zákoníku jsou nepřesná a v rozporu s ustanovením § 133 odst. 2 a 3) obč. zákoníku i zákonem č. 265/1992 Sb. a zákonem č. 344/1992 Sb. v tom, že vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí se nabývá jen vlastnické právo k nemovitostem evidovaným v katastru nemovitostí, pročež stanovení hmotně právní podmínky vkladu vlastnického práva k nemovitostem neevidovaným v katastru je právně nemožná – neexistující – zákonná podmínka.

Za správný výklad – v souladu s občanským zákoníkem, zákonem č. 265/1992 Sb. a zákonem č. 344/1992 Sb., ve znění pozdějších předpisů – je nutno považovat ten, že stanoví-li obchodní zákoník v ustanovení § 483 odst. 3 a § 493 odst. 1 obch. zákoníku výslovně nabytí vlastnictví k nemovitosti vkladem do katastru, jednoznačně tím podřizuje zvláštní kupní smlouvu o prodeji podniku a o koupi najaté věci i v části týkající se nemovitosti jen obchodnímu zákoníku, přičemž vklad do katastru nemovitostí ve smyslu ustanovení § 483 odst. 3 a § 493 odst. 1 obch. zákoníku se týká jen nemovitostí evidovaných v katastru nemovitostí.

4. Z důvodu, že ustanovení § 483 odst. 3 obch. zákoníku výslovně odkazuje na obdobnou aplikaci ustanovení § 446 obch. zákoníku, nabývá kupující vlastnické právo k nemovitostem evidovaným v katastru nemovitostí samotným vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí a k nemovitostem neevidovaným v katastru nemovitostí samotnou účinností smlouvy o prodeji podniku i od nevlastníka nemovitosti, což je zákonnou výjimkou nabytí od nevlastníka odůvodněnou nenarušováním podniku jako významného právního a ekonomického celku. Mám za to, že i z této skutečnosti lze vyjít z toho, že na základě jiného typu smlouvy uzavřené v rámci obchodního zákoníku než smlouvy o prodeji podniku nelze nabýt vlastnické právo k nemovitosti od nevlastníka.

5. Nemovitost je zbožím jako každá jiná věc, která není zákonem výslovně vyloučena z obchodu, i když z minulosti – již od dob feudalismu – přežívá přesvědčení o její výjimečnosti. Není žádného věcného důvodu, aby nemovitosti – při nezadržitelném přesouvání obchodu zvláště do služeb a IT – nebyly zbožím. Zboží lze definovat jako veškeré majetkové hodnoty, které jsou opakovaně či pravidelně předmětem komerčního nákupu a prodeje relativně proměnném v čase v závislosti na stupni společenského rozvoje. Komerční prodej nemovitosti mezi podnikateli v rámci jejich podnikatelské činnosti je poměrně často předmětem obchodních závazků například v případech prodeje hotelů, penziónů, restaurací, sportovních areálů, divadel a kin, autobazarů, parkovišť, zahradnictví, koupališť, letišť atd. tj. nejedná se převážně o právní vztahy mezi realitními kancelářemi navzájem.

6. Je skutečností, že ustanovení § 588 obč. zákoníku definuje předmět kupní smlouvy nejobecněji jako „předmět koupě“ na rozdíl od ustanovení § 409 odst. 1 obch. zákoníku, které výslovně zmiňuje „movitou věc (zboží)“ a z tohoto pohledu – jen při doslovném výkladu – by předmětem kupní smlouvy uzavírané podle ustanovení § 409 a násl. Obchodního zákoníku nemovitost být nemohla.

Nelze přehlédnout, že ustanovení § 612 obč. zákoníku jako zvláštní ustanovení o koupi zboží v obchodě již nerozlišuje zboží jako věc movitou. Zbožím ve smyslu soukromého práva jsou jakékoli věci a majetková práva včetně nemovitých věcí, pokud je zákon v souladu s čl. 11 Listiny základních práv a svobod výslovně z obchodu nevylučuje.

7. Ustanovení § 409 odst. 1 obch. zákoníku upravující obecnou kupní smlouvy je – v souladu s ustanovením § 1 odst. 2 obch. zákoníku – nutno vykládat i v souvislosti s ustanoveními § 261 odst. 6 věta druhá obch. zákoníku (směnná smlouva se řídí obchodním zákoníkem upravující kupní smlouvu bez ohledu na její předmět, tj. včetně nemovitostí), § 483 odst. 3 obch. zákoníku a § 493 odst. 1 obch. zákoníku, které podřizují zvláštní kupní smlouvy, jejichž předmětem je nemovitost, výslovně jen obchodnímu zákoníku.

8. Z ustanovení § 1 odst. 2 obch. zákoníku vyplývá, že právní vztahy uvedené v ustanovení § 1 odst. 1 obch. zákoníku včetně obchodních závazkových vztahů upravuje obchodní zákoník a  jen nelze-li některé otázky řešit podle ustanovení obchodního zákoníku, řeší se podle předpisů práva občanského, případně obchodních zvyklostí resp. zásad, na kterých spočívá obchodní zákoník.

Z ustanovení § 1 odst. 2 obch. zákoníku vyplývá, že vyloučení aplikace obchodního zákoníku v obchodních závazkových vztazích je výjimkou, kterou je nutno vykládat restriktivně, a je na místě jen tehdy, nelze-li obchodní zákoník aplikovat ani při extenzivním výkladu či analogicky včetně aplikace ustanovení § 409 a násl. i na věci nemovité.

Nelze přehlédnout, že právní úprava kupní smlouvy uzavřené v režimu občanského zákoníku (§ 588 až § 610 obč. zákoníku)  je oproti právní úpravě kupní smlouvy uzavřené v režimu obchodního zákoníku (§ 409 až 470 obch. zákoníku) podstatně kusejší ani neupravuje žádná antagonisticky odlišná práva a povinnosti týkající se převodu vlastnictví nemovitostí včetně nabytí vlastnictví vkladem do katastru nemovitostí. Ostatně aplikace jen ustanovení § 588 a 610 obč. zákoníku a obecných ustanovení obchodního zákoníku na kupní smlouvu, jejímž předmětem je nemovitosti, uzavřenou mezi podnikateli při jejich podnikatelské činnosti naopak postrádá aplikaci ustanovení § 133 odst. 2,3 obč. zákoníku.

9 Je více méně pravidlem, že v případě prodeje nemovitostí – i mimo prodej podniku – mezi podnikateli při jejich podnikatelské činnosti od hotelů až po letiště se jednou kupní smlouvou prodávají nemovitosti současně s jejich rozsáhlejším movitým zařízením a vybavením včetně  souvisejících majetkových práv.

Řídí-li se obchodní závazkový vztah, jehož předmětem je nemovitost, který má více méně povahu zvláštní kupní smlouvy, obchodním zákoníkem v případě směnné smlouvy, smlouvy o prodeji podniku a smlouvy o koupi najaté věci, lze ve smyslu ustanovení § 1 odst. 2 obch. zákoníku extenzivním výkladem či analogicky i kupní smlouvu, jejímž předmětem je nemovitost, uzavřenou mezi podnikateli při jejich podnikatelské činnosti podřídit ustanovením § 409 a násl. Obch. zákoníku.

Je právně nesmyslné a v rozporu s ustanovením § 1 odst. 2 obch. zákoníku, aby se „štěpil“ právní režim jedné kupní smlouvy mezi podnikateli při jejich podnikatelské činnosti jen proto, že jejím předmětem jsou současně věci movité a nemovitost; při takovém výkladu by se jedna kupní smlouva u věcí movitých řídila ustanovením § 409 a násl. Obch. zákoníku a u věcí nemovitých ustanovením § 588 a násl. Obč. zákoníku, což by vyvolávalo nežádoucí právní chaos.

Podle panujícího právního názoru zastávaného i JUDr. Petrem Čechem se tak jedna kupní smlouva, jejímž předmětem jsou nemovitost i věci movité, uzavřená podnikateli při jejich podnikatelské činnosti, pokud jde například o vady koupené nemovitosti řídí ustanoveními § 596 až § 600 obč. zákoníku, a pokud jde o vady movitých věcí ustanoveními § 422 a § 442 obch. zákoníku, přičemž promlčecí doba odpovědnosti za vady je u movitých věcí i nemovitostí stanovena stejně obchodním zákoníkem apod…

10. Z důvodu, že ustanovení § 483 odst. 3 obch. zákoníku (prodej podniku) a § 493 odst. 1 obch. zákoníku (koupě najaté věci) samostatně stanoví jako zvláštní podmínku nabytí vlastnického práva k nemovitosti vklad do katastru nemovitostí bez odkazu na ustanovení § 133 odst. 2 obč.zákoníku, je v těchto případech aplikace ustanovení § 588 a násl. Obč. zákoníku vyloučena; je absurdní, aby se smlouva o prodeji podniku a smlouva o koupi najaté věci v části týkající se nemovitostí evidovaných v katastru nemovitostí zvlášť řídila ustanovením § 588 a násl. Obč. zákoníku, přestože sám obchodní zákoník v cit. ustanovení sám upravuje nabytí vlastnictví vkladem do katastru nemovitostí.

11. Řídí-li se jednotně obchodním zákoníkem směnná smlouva, smlouva o koupi najaté věci a smlouva o prodeji podniku, uzavřená mezi podnikateli při jejich podnikatelské činnosti,  jejímž předmětem jsou současně věci movité a nemovitost, a které mají povahu zvláštní kupní smlouvy, není žádného rozumného důvodu, aby i v případě obecné kupní smlouvy uzavřené mezi podnikateli při jejich podnikatelské činnosti se jen u nemovitosti řídila ustanovením § 588 a násl. Obč. zákoníku, když dle ustanovení § 1 odst. 2 obch. zákoníku platí, že občanský zákoník se na obchodní závazkové vztahy vztahuje jen tehdy, nelze-li věc řešit v rámci obchodního zákoníku, tj. včetně extenzivního výkladu či analogie (např. darovací smlouva, bezdůvodné obohacení atd.).

12. Polemika JUDr. Petra Čecha týkající se uzavření dohody ve smyslu ustanovení § 262 odst. 1 obch. zákoníku o aplikaci obchodního zákoníku namísto občanského zákoníku uvedením příslušného ustanovení obchodního zákoníku v záhlaví smlouvy, je polemikou s opakovaně vyjádřeným právním názorem Nejvyššího soudu ČR včetně pozdějšího rozhodnutí NS ČR, než na který odkazuje autor; osobně však souhlasím s tím, že vyjádří-li smluvní strany výslovně a jednoznačně, podle kterých ustanovení zákona předmětnou smlouvu uzavřely, podřídily tímto písemným ujednáním svůj právní vztah tomuto zákonu, pokud to kogentní ustanovení zákona nevylučuje.

13. Konkrétní ustanovení zákona je nutno předně vykládat v souladu se zněním ostatních ustanovení téhož zákona a tento výklad poměřovat a dávat logicky do souladu se zněním ustanovení souvisejících a prováděcích zákonů.