Advokátní kancelář JUDr. Luboš Chalupa

Naše specializace:

Pozemkové právo včetně sporů o duplicitního vlastnictví
a vydržení, rozvodové právo včetně vypořádání společného
jmění manželů, bytové právo, dědické právo

Hledat v článcích

Vyberte kategorii:
Hledaný výraz:         

Nejnovější články


Nejčtenější články


Vedlejší ujednání při kupní smlouvě

Právní rádce č. 12/2010

Ustanovení § 601 až § 610 občanského zákoníku
i § 471 až § 475 obchodního zákoníku upravující
vedlejší ujednání při kupní smlouvě rozvojem
tržních vztahů opětovně nabývají na stále
větší důležitosti.

Vedlejší ujednání při kupní smlouvě není samostatným smluvním typem, ale dalším ujednáním účastníků vlastní kupní smlouvy; z této skutečnosti vyplývá, že neplatnost kupní smlouvy vyvolává neplatnost i vedlejšího ujednání při této kupní smlouvě, případně jeho neaplikovatelnost;

DALŠÍ PODROBNOSTI V BODECH
– Ustanovení § 610 občanského zákoníku je ve vztahu k § 51 občanského zákoníku ustanovením zvláštním, které v rámci vedlejších ujednání při kupní smlouvě nelze aplikovat;
– Účastníky vedlejšího ujednání při kupní smlouvě musí být vždy všichni účastníci vlastní kupní smlouvy, jinak vedlejší ujednání pro nedostatek vůle všech účastníků kupní smlouvy vůbec nevznikne; tento nedostatek nelze zhojit ani samotným smluvním závazkem některého z účastníků dodatečně obstarat souhlas zbývajícího účastníka kupní smlouvy s vedlejším ujednáním;
– Je-li právním předpisem stanovena či smlouvou sjednána písemná forma vlastní kupní smlouvy, musí mít písemnou formu i samotné vedlejší ujednání při kupní smlouvě, jinak je vedlejší ujednání pro nedostatek formy neplatné;
– Vedlejší ujednání při kupní smlouvě ve smyslu § 601 až § 610 občanského zákoníku, jejichž předmětem je nemovitost evidovaná v katastru nemovitostí, musí být sjednána písemně a musí být obsažena na téže listině ve smyslu § 46 odst. 2 občanského zákoníku, nestanoví-li právní předpis nebo vlastní kupní smlouva výslovně jinak. Tento závěr vyplývá nejen z principu právní jistoty zvlášť důležitém u nemovitostí, jakož i ze zvláštní právní úpravy vedlejších ujednání mimo obecnější institut podmínek právních úkonů dle § 36 občanského zákoníku i nepojmenovaných smluv dle § 51 občanského zákoníku;
– Předmět a kupní cena v kupní smlouvě i ve vedlejším ujednání o zpětné koupi musejí být sjednány určitě, jinak jsou kupní smlouva i vedlejší ujednání absolutně neplatné pro neurčitost:
– neurčitým ujednáním o předmětu kupní smlouvy a výši kupní ceny je např.: prodej určitých Nemovitostí a Inventáře zahrnujícího „veškeré movité věci, kterou jsou užívány při provozu Nemovitostí jako ubytovacího a stravovacího zařízení a tvoří výbavu hotelu a restaurace s tím, že v pochybnostech se má za to, že příslušná věc, která se nachází v nemovitostech, tvoří inventář“ bez jejich soupisu či odkazu na určitou skutečnost (např. inventarizaci k určitému datu), případně rozhodného data, se sjednáním jedné kupní ceny, jak za určité nemovitosti, tak za neurčité movité zařízení a vybavení,
– neurčité vedlejší ujednání o zpětné koupi při kupní smlouvě je např.: neurčité označení konkrétních nemovitostí bez jakéhokoli odkazu na určitou část vlastní kupní smlouvy nebo „kupní cena xy zvýšená o veškeré neodepsané investice, které kupující na nemovitost vynaloží bez bližší specifikace rozsahu a období, dále o částku odpovídající dani z převodu nemovitostí, kterou bude muset kupující hradit, a dále o úrok ve výši 10% p.a. z částky xy bez určitého období s tím, že tento úrok bude splatný dopředu jako nevratná záloha při každém výročí uzavření této dohody“;
– Domnívám se, že analogická aplikace práva zpětné koupě ve smyslu § 607 až § 609 občanského zákoníku i na nemovitosti má přednost před aplikací § 610 občanského zákoníku upravující jen jiná vedlejší ujednání, tj. jiná vedlejší ujednání než výhrada vlastnictví, předkupní právo či právo zpětné koupě;
Analogická aplikace § 409 a násl. obchodního zákoníku upravující výslovně jen určitý předmět kupní smlouvy – movité věci (zboží) – i na nemovitosti či majetková práva má v právních vztazích mezi podnikateli týkajících se jejich podnikatelské činnosti přednost před aplikací § 588 a násl. občanského zákoníku na základě § 1 odst. 2 obchodního zákoníku jako obecnějšího subsidiárního právního předpisu. Analogická aplikace zákona zakládá právo na daný právní vztah neaplikovat všechna zákonná ustanovení jako při přímé aplikaci zákona (např. vyloučení ustanovení § 446 obch. zákoníku na prodej nemovitostí);
– Smlouvu o předkupním právu uzavřenou mimo vlastní kupní smlouvu jinými osobami než jejími účastníky je nutno posoudit analogicky dle § 602 až § 606 občanského zákoníku;
– Výhradu vlastnictví ve smyslu § 601 občanského zákoníku, zpětné koupě ve smyslu § 607 až § 609 občanského zákoníku, zpětného prodeje, výměny, lepšího kupce ve smyslu § 610 občanského zákoníku nelze uzavřít jinak než jako vedlejší ujednání platné vlastní kupní smlouvy všemi jejími účastníky, jinak je neplatná;
–  Z důvodu, že § 471 až § 475 obchodního zákoníku výslovně uvádí za ujednání v souvislosti s kupní smlouvou jen koupi na zkoušku a cenovou doložku, je třeba na jiná vedlejší ujednání v souvislosti s kupní smlouvou uzavřenou v režimu obchodního zákoníku subsidiárně aplikovat § 601 až § 610 občanského zákoníku.