Advokátní kancelář JUDr. Luboš Chalupa

Naše specializace:

Pozemkové právo včetně sporů o duplicitního vlastnictví
a vydržení, rozvodové právo včetně vypořádání společného
jmění manželů, bytové právo, dědické právo

Hledat v článcích

Vyberte kategorii:
Hledaný výraz:         

Nejnovější články


Nejčtenější články


Smlouva o nájmu bytu uzavřená ústně či konkludentně

Právní rádce 8/2006

Jelikož právní vztahy nájmu bytu jsou právními vztahy trvajícími zpravidla velmi dlouhé období, přičemž často právně navazují na předcházející nájem bytu, např. po přechodu práva nájmu bytu v důsledku smrti nájemce či po výměně bytu, je stále aktuální uzavření smlouvy o nájmu bytu ústní či konkludentní formou v období od 1.1.1992 do 31.12.1994.

Smlouva o nájmu bytu uzavřená v době od 1.1.1992 do 31.12.1994 ústně či konkludentně musí stejně jako písemná smlouva obsahovat ujednání pronajímatele a nájemce o předmětu nájmu, rozsahu užívání bytu, výši nájemného a výši úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo způsob jejich výpočtu, jinak se jedná o absolutně neplatnou smlouvu dle § 37 odst. 1 obč. zákoníku. Nebyla-li sjednána doba nájmu, platí že smlouva o nájmu bytu byla uzavřena na dobu neurčitou.

Zásadní se jeví uzavření smlouvy o nájmu bytu ústní či konkludentní formou v období od 1.1.1992 do 312.12.1994 tehdy, když písemná smlouva o nájmu bytu zasahující rozhodné období je dodatečně z různých důvodů shledána jako absolutně neplatná; tehdy lze argumentovat i uzavřením smlouvy nejen písemně, ale i ústně či konkludentně.

Je-li absolutně neplatná písemná smlouva včetně smlouvy o nájmu bytu, pro níž není obligatorně stanovena či smluvními stranami vymíněná jen písemná forma, je na místě uvažovat o  tom, zda předmětná smlouva nebyla uzavřena ústně či konkludentně s přihlédnutím k tomu, zda zjištěné vady písemně uzavřené smlouvy vylučují i platnost smlouvy ústní či konkludentní formou.

Uzavření smlouvy ústně či konkludentně nemusí nutně vždy spadat v jeden okamžik, do jednoho dne, nýbrž se může jednat i o bezprostředně navazující právní úkony sledující stejný účel-nájem bytu-zahrnující postupně například vyklizení bytu, předání vyklizeného bytu nájemci včetně klíčů od bytu, vystavení evidenčního listu na jméno nájemce, předepsání nájemného a záloh na plnění spojená s užíváním bytu pronajímatelem a jejich placením nájemcem apod.

V období od 1.1.1992 do 31.12.1994 bylo možné uzavřít smlouvu o nájmu bytu  ústní či konkludentní formou, přičemž uzavření smlouvy zpravidla prokazují tyto skutečnosti:

Nebyl-li v rozporu s ustanovení § 686 obč. zákoníku ve znění platném od 1.1.1992 do 31.12.1994 sepsán zápis o smlouvě o nájmu bytu, není smlouva o nájmu bytu uzavřená ústně či konkludentně absolutně neplatná, nýbrž důkazní břemeno o jejím uzavření a obsahu leží na nájemci bytu.
Platným ujednáním ústní formou v období od 1.1.1992 do 31.12.1994 o výši nájemného či výše výši úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo způsob jejich výpočtu je i ujednání paušálně odkazující na platný cenový předpis upravující stanovení těchto cen, např. na vyhl.č. 60/1964 Sb., ve znění pozdějších předpisů, vyhl.č. 176/1993 Sb.

Uzavření smlouvy o nájmu bytu ústní či konkludentní formou, v období od 1.1.1992 do 31.12.1994 prokazuje zejména předání a převzetí vyklizeného bytu včetně klíčů od bytu a domu, nerušené dlouhodobé užívání bytu uživatelem, o kterém pronajímatel ví a souhlasí s ním, pravidelné měsíční předepisování a placení nájemného za užívání bytu, pravidelné měsíční předepisování a placení úhrad za plnění poskytovaná s užíváním bytu jako nájemci bytu, každoroční navyšování regulovaného nájemného v souladu s cenovými předpisy, např. vyhl.č. 60/1964 Sb., ve znění pozdějších předpisů, vyhl.č. 176/1993 Sb.

Břemeno tvrzení a důkazní břemeno ohledně uzavření smlouvy o nájmu bytu ústní či konkludentní formou v období od 1.1.1992 do 31.12.1994 leží na nájemci bytu, přičemž za důkazy slouží zejména výslechy dotčených osob, doklady o placení nájemného, evidenční listy, vyúčtování služeb, korespondence týkající předmětného bytu mezi pronajímatelem a nájemcem.

Pronajímatel se při nesporném užívání bytu naopak může bránit námitkou, že se jednalo o jiný typ smlouvy než smlouvy o nájmu bytu, např. o nepojmenovanou smlouvu dle § 51 obč. zákoníku, že smlouva o nájmu bytu byla uzavřena jen na dobu určitou, že byla podmíněna odkládací či rozvazovací podmínkou, že sjednaná výše nájmu byla tržní apod.