Advokátní kancelář JUDr. Luboš Chalupa

Naše specializace:

Pozemkové právo včetně sporů o duplicitního vlastnictví
a vydržení, rozvodové právo včetně vypořádání společného
jmění manželů, bytové právo, dědické právo

Hledat v článcích

Vyberte kategorii:
Hledaný výraz:         

Nejnovější články


Nejčtenější články


Ocenění věcného břemene a nepřiměřená újma

Právní rádce 6/2009

Zřízení věcného břemene nezbytné cesty soudním rozhodnutím ve smyslu ustanovení § 151o odst. 3 obč. zákoníku je v soudní praxi poměrně četné, s čímž jsou spojeny i obecné otázky podmínek pro zřízení věcného břemene.


ZÁKLADNÍ NÁMITKY VLASTNÍKA POZEMKU VŮČI ZŘÍZENÍ VĚCNÉHO BŘEMENE

V soudním řízení o zřízení věcného břemene nezbytné cesty ve smyslu ustanovení § 151o obč. zákoníku přicházejí do úvahy tyto základní námitky žalovaného, a to:

- neoprávněné stavby na cizím pozemku ve smyslu ustanovení § 135c obč. zákoníku pro neexistenci souhlasu pravého vlastníka pozemku ke zřízení a stavby,
- neexistence občansko právního oprávnění k umístění stavby na cizím pozemku ve smyslu ustanovení § 126 odst. 1 obč. zákoníku, pro které nelze zřídit věcné břemeno dle § 151o odst. 3 obč. zákoníku,
- černé stavby na cizím pozemku například pro opomenutí pravého vlastníka pozemku jako účastníka stavebního řízení či opomenutí vlastníka stavby v řízení o vydání kolaudačního rozhodnutí a nedoručení stavebního povolení pravému vlastníkovi pozemku i kolaudačního rozhodnutí vlastníkovi  stavby,
- stavba je zřízena v rozporu se stavební dokumentací a stavebním povolením a obchází stavební zákon,
- zřízení věcného břemene nezbytné cesty ke stavbě na cizím pozemku bez občansko právního oprávnění ve smyslu ustanovení § 151o odst. 3 obč. zákoníku je v rozporu s čl. 11 Listiny základních práv a svobod pro nepřiměřenou újmu k tíži vlastníka pozemku,
- povinnost platit náhradu za zřízení věcného břemene ve výši tržního nájemného za užívání pozemku každoročně  po celou dobu existence věcného břemene (ocenění věcného břemene na základě zákona č. 151/1997 Sb. není na místě, neboť se jedná o stanovení zvláště pro účely zdanění); náhrada za zřízení věcného břemene není omezena výměry MF ČR, pokud stavby mají sloužit pro podnikání,
- zřízením věcného břemene nezbytné cesty ke stavbě dojde k podstatnému snížení tržní ceny pozemkových parcel, kterou musí uhradit v penězích oprávněný z věcného břemene, a nikoli aby tato skutečnost šla k tíži vlastníka pozemku a ten by tímto způsobem byl bez náhrady vyvlastněn.

PŘILEHLÝ POZEMEK

Smyslem institutu „přilehlý pozemek“ ve smyslu ustanovení § 151o odst. 3 obč. zákoníku je zajištění nezbytné cesty ve prospěch vlastníka stavby, který nemá objektivně zajištěn přístup ke stavbě na vlastním pozemku anebo umístěné oprávněně na cizím pozemku, tj. aktuálně s platným právním důvodem užívání a nikoli zajištění přístupu přes cizí pozemek ke stavbě na cizím pozemku bez platného občanskoprávního oprávnění.

NEOPRÁVNĚNÁ STAVBA

Neoprávněnou stavbou je i stavba, k jejímuž zřízení udělila souhlas jiná osoba než pravý vlastník zatížené pozemkové parcely bez ohledu na to, že po určitou osobu byla neoprávněně v rozporu s hmotným právem vedena v katastru nemovitostí jako její vlastník.

ČERNÁ STAVBA

Stavba, k jejímuž přístupu se žalobce domáhá zřízení věcného břemene ve smyslu ustanovení § 151o odst. 3 obč. zákoníku, je stavba černá, pokud účastníkem stavebního řízení v rozporu se stavebním zákonem nebyl pravý vlastník pozemku, a účastníkem kolaudačního řízení nebyl v rozporu se stavebním zákonem vlastník stavby; z tohoto důvodu jsou stavební povolení a kolaudační rozhodnutí nepravomocná.

Rozestavěná stavba zřízená na základě stavebního povolení vydaného ve stavebním  řízení, jehož účastníkem v rozporu se stavebním zákonem nebyl pravý vlastník pozemku, na kterém stavba stojí, ani pravý vlastník stavby na základě smlouvy o dílo, je pro nepravomocnost stavebního povolení černou stavbou.

Kolaudační rozhodnutí ke stavbě zřízené na základě stavebního povolení vydaného ve stavebním  řízení, jehož účastníkem v rozporu se stavebním zákonem nebyl pravý vlastník pozemku, na kterém stavba stojí, ani vlastník stavby na základě smlouvy o dílo, vydané v kolaudačním řízení, jehož účastníkem ani adresátem prokazatelně nebyl vlastník stavby, je nepravomocné a takovou stavbu nutno považovat za černou.

NEPŘIMĚŘENÁ ÚJMA VLASTNÍKA POZEMKŮ ZŘÍZENÍM VĚCNÉHO BŘEMENE

Zřízení věcného břemene rozhodnutím příslušného orgánu ve smyslu ustanovení § 151o obč. zákoníku je zpravidla vyloučeno, pokud by jeho zřízením k tíži povinného z věcného břemene vznikla nepřiměřená újma.

Zřízení věcného břemene nezbytné cesty ke stavbě ve smyslu ustanovení § 151o odst. 3 obč. zákoníku je – při řádově srovnatelných hodnotách stavby a pozemku – nepřiměřenou újmou tehdy, pokud se zřízením věcného břemene stává pozemek pro jeho vlastníka prakticky bezcenný a rovněž stavba vzhledem k jejímu účelu bude využitelná jen velmi omezeně.

Zřízení věcného břemene přístupu ke stavbě ve smyslu ustanovení § 151o odst. 3 obč. zákoníku je – při srovnatelných hodnotách stavby a pozemku – ve smyslu čl. 11 Listiny základních práv a svobod pro nepřiměřenou újmu k tíži vlastníka pozemku vyloučeno, pokud by zřízením věcného břemene ztratilo samo vlastnictví pozemku pro jeho vlastníka jakýkoli praktický význam a vlastník pozemku by byl natrvalo odsouzen jen k povinnosti údržby zbývající části pozemku a placení daně z nemovitosti bez toho, že sám vlastník stavby by stavbu mohl užívat jen velmi omezeně a neúčelně.

Zřízení věcného břemene přístupu ke stavbě ve smyslu ustanovení § 151o odst. 3 obč. zákoníku na cizím pozemku není výjimečně v souladu s čl. 11 Listiny základních práv a svobod v případě neúměrného znehodnocení zatěžovaného pozemku (například více stavbami na témže pozemku, umístění stavby, velikostí stavby) tak, že zřízením věcného břemene se pozemek  stává  pro jeho vlastníka prakticky neuživatelným a bezcenným (vyjma sekání trávy v okolí stavby a placení daně z nemovitostí nepřináší vlastníkovi žádný prospěch) zvláště když ani stavbu nelze v souladu s jejím účelem plnohodnodnotně využívat pro zcela omezený přístup ke stavbě a zákaz užívání nezatíženého pozemku v nejbližším okolí stavby.

NÁHRADA ZA ZŘÍZENÍ VĚCNÉHO BŘEMENE

Zřízení věcného břemene ve smyslu ustanovení § 151o odst. 1 obč. zákoníku rozhodnutím příslušného orgánu včetně nezbytné cesty ve smyslu ustanovení § 151o odst. 3 obč. zákoníku má za následek vznik majetkového práva za znehodnocení vlastnického práva k pozemku zatíženého věcným břemenem v rozsahu poklesu tržní ceny k tíži oprávněného z věcného břemene.

V plném souladu s čl. 11 Listiny základních práv a svobod je stanovení náhrady za zřízení věcného břemene:
1. jednorázovou částkou, která vyjadřuje výši znehodnocení majetkových práv vlastníka zatížené nemovitosti zpravidla jako rozdílu mezi tržní cenou nemovitosti před zřízením věcného břemene a tržní cenou nemovitosti po zřízení věcného břemene
a
2. opakující se částkou po celou dobu trvání věcného břemene ve výši obvyklého nájemného v daném místě a čase, pokud nemovitost má sloužit pro podnikání; jinak s přihlédnutím k aktuálním výměrům MF ČR regulující výši nájmů k nepodnikatelským účelům.

Výrok rozsudku o zřízení věcného břemene může znít například takto:
„Každý vlastník ……………… je povinen platit za věcné břemeno ………………………….. každému vlastníkovi ………………. náhradu ve výši …………………… ročně splatnou vždy do každého 31.12. příslušného roku (výše obvyklého nájemného) od právní moci rozsudku o zřízení věcného břemene až do jeho zániku.“

Nestanoví-li zákon – v souladu s čl. 11 Listiny základních práv a svobod. , že náhrada za zřízení věcného břemene vzniklého rozhodnutím příslušného orgánu ve smyslu ustanovení § 151o odst. 1 obč. zákoníku je splatná do určité doby najednou a v určité výši (například dle počtu let), náleží vlastníkovi zatížené nemovitosti náhrada za věcné břemene po celou dobu jeho trvání ve výši v daném místě a čase obvyklé.

Ocenění věcného břemene na základě ustanovení § 18 zákona č. 151/1997 Sb., ve znění pozdějších předpisů je pro stanovení náhrady za zřízení věcného břemene rozhodnutím příslušného orgánu nerozhodná, nestanoví-li tak zákon výslovně, neboť je určeno zejména pro daňové účely.

V rozporu s čl. 11 Listiny základních práv a svobod je fiktivní stanovení náhrady za zřízení věcného břemene rozhodnutím příslušného orgánu vypočteného z určitého počtu let například 5-10 let, když v praxi až na výjimky trvá mnohonásobně delší dobu