Advokátní kancelář JUDr. Luboš Chalupa

Naše specializace:

Pozemkové právo včetně sporů o duplicitního vlastnictví
a vydržení, rozvodové právo včetně vypořádání společného
jmění manželů, bytové právo, dědické právo

Hledat v článcích

Vyberte kategorii:
Hledaný výraz:         

Nejnovější články


Nejčtenější články


Nabytí vlastnictví k budově (domu) vyčleněním

Právní rádce č.2/2011

Judikatura Nejvyššího soudu ČR  je aktuálně rozporná 1) v právní otázce, zda v případě, že není uzavřena dohoda o vypořádání ve smyslu ustanovení  § 29 odst. 3 zákona č. 72/1994 Sb. mezi dosavadním a novým (vyčleněným) družstvem vzniklým do účinnosti zákona č. 103/2000 Sb., přechází bez dalšího ex lege vlastnické právo k budově nebo budovám případně domu nebo domům na nové družstvo k datu jeho vzniku, anebo nikoli (nejednotnost judikatury mezi různými senáty Nejvyššího soudu ČR s potřebou zaujetí sjednocujícího stanoviska Nejvyššího soudu ČR).

Vyčlenění nového družstva ve smyslu ustanovení § 29 zákona č. 72/1994 Sb. je zvláštním zákonným způsobem rozdělení právnické osoby (družstva) na základě kvalifikovaného rozhodnutí členů družstva se vznikem nového-vyčleněného družstva nedílně spolu s přechodem vlastnictví nebo spoluvlastnictví k budově nebo budovám, popřípadě domu nebo domům, jehož jsou členové družstva nájemci či vlastníci, ke dni vzniku družstva.

Přechod vlastnického práva nebo spoluvlastnictví k budově nebo budovám, popřípadě domu nebo domům z dosavadního družstva na nové družstvo již dnem jeho vzniku (zápisem do obchodního rejstříku) je zákonnou podmínkou a smyslem samotné existence nového vyčleněného družstva; vlastnictví budovy (domu) je nezbytnou podmínkou existence výkonu základních členských práv a povinností i družstevních bytů a tím samotného smyslu vzniku nového družstva, a to od samého počátku vzniku nového družstva.

Je absurdní, aby ještě po 15 letech od vzniku nově vyčleněného družstva ve smyslu ustanovení § 29 zákona č. 72/1994 Sb. vedle sebe existovalo:

  1. a)    dosavadní bytové družstvo s ponecháním vlastnického práva k budově (domu) až do uzavření dohody o vypořádání, ale bez členství vztahující se k předmětným bytům;
  2. b)    nové družstvo bez budovy (domu), tj. bez družstevních bytů, až do uzavření dohody o vypořádání, ale naopak s členstvím vztahující se k předmětným bytům.

Vlastnictví nebo spoluvlastnictví k budově nebo budovám, popřípadě domu nebo domům z dosavadního družstva na nové družstvo přechází zákonem -  ustanovením § 29 odst. 3 zákona č. 72/1994 Sb. – již dnem vzniku nového družstva; vypořádání majetkových hodnot a zdrojů jejich krytí týkajících se této budovy nebo budov, popřípadě domu  nebo domů v poměru součtu vypořádacích podílů členů nového družstva a členů dosavadního družstva na nové družstvo, je splatné uplynutím šesti měsíců od schválení účetní závěrky za rok, v němž došlo k vyčlenění a vzniku nového družstva, nedojde-li k jiné dohodě.

Přechod vlastnictví nebo spoluvlastnictví k budově nebo budovám,  popřípadě domu nebo domům z dosavadního družstva na nové družstvo není a ani nemůže být podmíněn uzavřením dohody o vypořádání mezi dosavadním a novým družstvem ve smyslu ustanovení § 29 odst.3 zákona č. 72/1994 Sb., nýbrž jen 1) kvalifikovaným rozhodnutím členů o vyčlenění a 2) vznikem nového družstva.

Přechod vlastnického práva nebo spoluvlastnictví k budově nebo budovám,  popřípadě domu nebo domům z dosavadního družstva na nové družstvo  zákonem -  ustanovením § 29 odst. 3 zákona č. 72/1994 Sb. – dnem vzniku nového družstva vyplývá nejen z nosného výrazu „přechod“, ale i vyloučením nabytí vlastnictví z obligatorního vkladového řízení k nemovitostem evidovaným v katastru nemovitostí (srov. § 33 vyhl.č. 190/1996 Sb., ve znění pozdějších předpisů, § 36 vyhl.č. 26/2007 Sb., ve znění pozdějších předpisů).

Dosavadní a nové družstvo nemohou ve smyslu ustanovení § 29 odst. 3 zákona č. 72/1994 Sb. sjednat jiný termín přechodu vlastnického práva nebo spoluvlastnictví k budově nebo budovám, popřípadě domu nebo domům z dosavadního družstva na nové družstvo ze zákona, nýbržto jen jiný rozsah a účinnost vypořádání  souhrnu majetkových hodnot a zdrojů jejich krytí  týkajících se této budovy nebo budov, popřípadě domu  nebo domů v poměru součtu vypořádacích podílů členů nového družstva a členů dosavadního družstva než jinak platných šesti měsíců od schválení účetní závěrky za rok, v němž došlo k vyčlenění a vzniku nového družstva.

Z důvodu, že ustanovení § 29 odst. 3 zákona č. 72/1994 Sb. výslovně a jednoznačně stanoví přechod vlastnictví toliko budovy (domu) na nově vyčleněné družstvo, může nové družstvo nabýt vlastnictví stavebního pozemku, na kterém je budova (dům) zřízena, jen na základě písemné dohody o vypořádání mezi dosavadním a nově vzniklým (vyčleněným) družstvem, k jejíž věcné účinnosti je v tomto rozsahu nezbytný vklad do katastru nemovitostí; extenzivní výklad ve prospěch nabytí stavebního pozemku ve prospěch nově vzniklého družstva na základu ustanovení § 29 odst. 3 zákona č. 72/1994 Sb. bez výslovné dohody o vypořádání, je v očividném rozporu s čl. 11 Listiny základních práv a svobod i čl. 1 bod 1 Dodatkového protokolu č. 1 k Úmluvě č. 209/1992 Sb.

Mám za to, že není-li uzavřena jiná dohoda, dochází k vypořádání ve smyslu ustanovení § 29 odst. 3 zákona č. 72/1994 Sb. majetku, práv a povinností v rozsahu souhrnu majetkových hodnot a zdrojů jejich krytí týkajících se této budovy nebo budov, popřípadě domu nebo domů v poměru součtu vypořádacích podílů členů nového družstva a členů dosavadního družstva, uplynutím šesti měsíců od schválení účetní závěrky za rok, v němž došlo k vyčlenění a vzniku nového družstva zákonnou domněnkou (ustanovením § 29 odst. 3 zákona č. 72/1994 Sb.) (obdoba vypořádání zaniklého SJM zákonnou domněnkou marným uplynutím tříleté lhůty); tím není dotčen přechod vlastnictví k budově (domu) na nově vyčleněné družstvo ke dni jeho vzniku.

Judikatura:
a) podmiňující přechod vlastnictví uzavřením dohody o vypořádání:
Podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR ze dne 25. září 2008 sp.zn. 28 Cdo 3461/2007: „Právní závěr Nejvyššího soudu zní tak, že má-li v posuzované věci dojít k účinku přechodu vlastnictví k předmětným nemovitostem podle § 29 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů, musí nejpozději současně dojít, jestliže se tak ještě nestalo, ke splnění zákonné podmínky vzájemného majetkového vypořádání žalobce a prvního žalovaného. Je na nižších instancích, aby zjistily, zda k vypořádání došlo a vyvodily z (ne)existence předestřené skutečnosti příslušný právní důsledek.“
b) nepodmiňující přechod vlastnictví uzavřením dohody o vypořádání:
Podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR ze dne 27.6.2007 sp.zn.29 Odo 642/2005: „Dovolateli lze přisvědčit, poukazuje-li na to, že doplnění § 29 odst. 3 věty první zákona o vlastnictví bytů (o slova „přičemž se vychází z toho, že toto vypořádání je vzájemné; pokud nedojde k jiné dohodě, vypořádává se v penězích“), z jehož textu vyšel odvolací soud, bylo provedeno (stejně jako text odstavce čtvrtého) až s účinností od 1. července 2000, novelou provedenou zákonem č. 103/2000 Sb. Z pohledu projednávané věci však tato skutečnost není pro výsledek dovolacího řízení významná. Žalovaný vznikl vyčleněním ze žalobce již 7. června 1994 (v době, kdy zákon o vlastnictví bytů platil v původním nenovelizovaném znění), takže omezení konstruované § 29 odst. 4 zákona o vlastnictví bytů se neprosadí a k povaze změn promítnutých v textu § 29 odst. 3 věty první zákona o vlastnictví bytů se i důvodová zpráva k návrhu zákona č. 103/2000 Sb. vyslovila (k bodům 27 až 29 novely) tak, že:
„V souvislosti s časově omezenou platností možnosti vyčlenění a vzniku družstva podle § 29 do 31. prosince 1996, je třeba řešit postup v případech, kdy dosud nedošlo k vypořádání majetkových práv mezi původním a vyčleněným družstvem. Současně se navrhuje doplnit odstavec 3 tak, že se jedná o vzájemné vypořádání mezi současným družstvem a vyčleněným družstvem s tím, že pokud nedojde k jiné dohodě, vypořádává se v penězích. Tato změna odráží potřebu zpřesnit způsob vzájemného vypořádání obou družstev, což z dosavadního textu nebylo patrné. Obdobně byl zpřesněn termín vzájemného vypořádání.“
Při absenci zvláštního přechodného ustanovení se – ve shodě s ustáleným výkladem podávaným Ústavním soudem (srov. např. nález jeho pléna ze dne 4. února 1997, sp. zn. Pl. ÚS 21/96, uveřejněný pod č. 63/1997 Sb.) – uplatní při úvaze o aplikaci § 29 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů v doplněném znění princip nepravé retroaktivity, což znamená, že podle uvedeného ustanovení má být postupováno (jak to ostatně předjímá i citovaná důvodová zpráva) všude tam, kde k vypořádání majetkových práv mezi původním a vyčleněným družstvem dosud nedošlo. To, že k takovému vypořádání dosud nedošlo ani mezi účastníky, nezpochybňuje ani dovolatel, takže kritika, které podrobuje napadené rozhodnutí pro aplikaci § 29 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů v novelizovaném znění, není důvodná.
K dovolatelem namítané neústavnosti úpravy obsažené v ustanovení § 29 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů (a kritice opačného závěru odvolacího soudu) Nejvyšší soud uvádí, že ani on nepovažuje označené ustanovení za rozporné s ústavním pořádkem České republiky. Tento svůj závěr Nejvyšší soud opírá o judikaturu Ústavního soudu, který se k této vyslovil shodně v typově obdobné věci.
Jde o usnesení ze dne 21. prosince 2004, sp. zn. II. ÚS 762/2002 (na které Nejvyšší soud v podrobnostech odkazuje), v němž Ústavní soud uvedl, že podstatu ústavní stížnosti tvoří nesouhlas stěžovatele s právním názorem vysloveným obecnými soudy, a sice, že na vyčleněné družstvo přechází dle § 29 zákona o vlastnictví bytů vlastnické právo k budově jako celku, tedy nejen k bytovým, ale i k nebytovým prostorům, pokud se tyto v budově nacházejí.
Jinak řečeno, z pohledu závěrů formulovaných Ústavním soudem v citovaném rozhodnutí úprava obsažená v § 29 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů neústavní není, přičemž také tehdy, přecházejí-li jako součást budovy nebytové prostory, se právo na náhradu realizuje prostřednictvím institutu vypořádání majetku, práv a povinností mezi oběma družstvy provedeného podle ustanovení § 29 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů.
Pro posouzení, zda žalobou uplatněný nárok je podřaditelný úpravě vypořádání podle § 29 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů (které podle soudů provedeno nebylo), není významné, že dovolatel při výpočtu uvedené částky volí způsob, který neodpovídá textu § 29 odst. 3 věty čtvrté zákona o vlastnictví bytů, ani to, že se případně nezmiňuje o jiném majetku či o jiných právech a povinnostech, jež by do vypořádání mohla či měla být zahrnuta. Je logické, že pokud se původní a vyčleňované družstvo na vzájemném vypořádání majetku, práv a povinností nedohodnou, může se požadavek na toto vypořádání uplatněný u soudu typově projevit právě formou žaloby o zaplacení konkrétní peněžité částky, jež je projevem představy družstva, které žalobu podává, o tom, co by mu druhé družstvo mělo jako žalovaný z titulu vypořádání zaplatit. To, zda je tato představa správná (a žaloba zčásti či zcela důvodná) by mělo být zodpovězeno v rozhodnutí soudu o takové žalobě.“