Advokátní kancelář JUDr. Luboš Chalupa

Naše specializace:

Pozemkové právo včetně sporů o duplicitního vlastnictví
a vydržení, rozvodové právo včetně vypořádání společného
jmění manželů, bytové právo, dědické právo

Hledat v článcích

Vyberte kategorii:
Hledaný výraz:         

Nejnovější články


Nejčtenější články


Ke zjišťování tržní ceny nemovitostí

Právní rádce 4/2008

V soudní praxi jsou poměrně často předkládány nekvalitně zpracované znalecké posudky o tržní ceně nemovitostí (bytových a nebytových jednotek), v nichž znalec vychází ze srovnání ceny zjištěné dle vyhl.č. 540/2002 Sb., ve znění pozdějších předpisů, součtu tržních cen jednotlivých jednotek v domě a náhodně vybraných internetových nabídek bez toho, aby porovnal  základní kritéria těchto nabídek určující výši tržní ceny.

Protože soud svým rozhodnutím o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví ve smyslu ustanovení § 142 odst. 1 obč. zákoníku, jakož i o vypořádání zaniklého SJM ve smyslu ustanovení §    obč. 150 odst. 4 obč. zákoníku, spoluvlastníka autoritativním konstitutivním rozhodnutím zbavuje jeho vlastnického práva,  musí být jeho závěry o výši přiměřené náhrady (tržní ceně) správné a přesvědčivé.

Mám za to, že změnou judikatury ve prospěch tržních cen jako přiměřené náhrady při vypořádání  spoluvlastnictví namísto administrativní ceny, kde je nutno vždy odborných znalostí znalce, jakož i nedostatečnou propojeností znalců s prodejními místy (realitními kancelářemi), není ke zjištění tržní (obvyklé) ceny ve smyslu ustanovení § 127 odst. 1 o.s.ř. již zapotřebí odborných znalostí, a tudíž ani není vždy nezbytné vypracování soudně znaleckého posudku.

Znalec musí při zpracování znaleckého posudku provést místní šetření, ke kterému prokazatelně pozve všechny účastníky řízení a jejich právní zástupce s tím, že při tomto ohledání provede základní zjištění zejména o aktuálním stavebním stavu nemovitosti, jejího vnitřního členění, její polohy, jejího napojení na okolní stavby a pozemky, srovná stavební dokumentaci se skutečností, provede výpočty základních údajů jako je stáří stavby, užitná plocha, obestavěný prostor apod.; k těmto  skutkovým zjištění je ve smyslu ustanovení § 127 odst. 1 o.s.ř. zapotřebí odborných znalosti a v tomto rozsahu je úloha znalce i nadále nezastupitelná.

Odhad tržní ceny prováděné znalcem na základě srovnání – nyní  nerozhodné – administrativní ceny dle vyhl.č. 540/2002 Sb., ve znění pozdějších předpisů a internetových nabídek, již však není nezastupitelný a je možno jej ze strany soudu podstatně doplňovat a korigovat za pomoci písemných zpráv předzvědných osob zejména renomovaných realitních kanceláří o tržní ceně srovnatelných nemovitostí v daném místě a čase, součtem tržních cen jednotlivých jednotek v domě s porovnáním internetových nabídek na základě určitých základních kritérií

Výpočet tržních cen bytů a nebytových prostor ve specializovaných portálech s nejširší databází – např. www.byty.cz – s přihlédnutím k závěrům znaleckého posudku a aktuální internetové nabídce umožňuje soudu poměrně přesně stanovit tržní cenu předmětných bytů a nebytových prostor.

Rozhodujícím kritériem pro určení přiměřené náhrady ve smyslu ustanovení § 142 odst. 1 a § 150 odst. 4 obč. zákoníku v souladu čl. 11 odst. 1 Listiny základních práv a svobod obytných budov je vedle atraktivity místa, užitné plochy, celkového počtu bytů a nebytových prostor a velikosti pozemkové parcely předně výnos nebytových prostor a počet volných resp.  tržně pronajatých bytů včetně bytů užívaných samotnými spoluvlastníky a jejich rodinnými příslušníky.

Znalcem provedené srovnání internetových nabídek tržních cen činžovních domů musí zahrnovat alespoň srovnání základních kritériích ovlivňujících výši tržní ceny, kterými jsou zejména atraktivita místa, velikost užitné plochy, celkový počet bytů a nebytových prostor, počet volných a tržně pronajímatelných bytů, výnos z pronájmů nebytových prostor, velikost pozemkové parcely s odlišením objektů dle stáří staveb, případně jejich rekonstrukce, jinak je posudek nepřezkoumatelný a nevěrohodný a soud se při převzetí takových povrchních a subjektivních znaleckých odhadů ohrožuje svou autoritu.

Není-li dostatek aktuálních informací o realizovaných obchodech se srovnatelnými nemovitostmi v daném místě, lze vyjít i z internetových nabídek; nevychází-li však znalecký posudek alespoň ze srovnání základních kritérií posuzovaných srovnatelných nemovitostí z internetové nabídky, nelze z něj při rozhodování soudů vůbec vycházet.

S přihlédnutím k častým pochybením znalců a nevěrohodnosti jejich znaleckých posudků, nutno přistoupit ke změně v rozhodování tržních cen bytů a nemovitostí s povinností ustanoveného znalce spolupracovat na vypracování posudku s několika místními renomovanými realitními kanceláři, případně s úvahou soudu ve smyslu ustanovení § 136 o.s.ř. podloženou veřejně přístupnou databází tržních cen s porovnáním základních údajů ovlivňujících tržní cenu.

Tržní cenu jednotlivých bytů a nebytových prostor užívaných výlučně spoluvlastníky či s jejich souhlasem blízkých osob, je nutno považovat za právně volné a okamžitě pronajímatelné za tržní nájemné; rovněž cena bytů užívaných na základě nájemních smluv na dobu neurčitou za tzv. regulované nájemné musí být po účinnosti zákona č. 107/2006 Sb. již násobně vyšší než doposud, neboť od 1.1.2011 i nájemné za tyto byty nepodléhá regulaci, která nadto každoročně narůstá o desítky procent.

Znalecký posudek, který provedl jen ničemu nesloužící administrativní ocenění (vyhláškovou cenu) a zjištění realizovaných prodejů srovnatelných nemovitostí v daném místě a čase nahradil internetovými nabídkami bez srovnání základních kritérií těchto nabídek, nemůže sloužit pro spravedlivé stanovení přiměřené náhrady dle ustanovení § 142 odst. 1 a § 150 odst. 4 obč. zákoníku za autoritativní rozhodnutí soudu o odnětí vlastnictví.

Znalecký posudek a skutkové zjištění rozsudku soudu musí samostatně rozlišit vlastní tržní cenu budovy a pozemkových parcel; naopak do tržní ceny budovy či pozemku lze nedílně zahrnout i cenu jejich příslušenství.

Z důvodu poměrně dramatických změn cen stavebních pozemků a jejich časté neaktuálnosti, nelze prozatím zásadně vycházet z cenové mapy; to se však do budoucna jistě změní ustálením cen pozemků i rychlejší aktualizací systému jejich evidence.

Tržní cenu obytných domů může do budoucna stále více spoluurčit součet tržních cen jednotlivých jednotek, bytů či nebytových prostor, kdy základem je již poměrně ustálená tržní cena za m2 plochy v daném místě a čase (viz. www.byty.cz) s tím, že s ohledem na úplnou deregulaci nájemného zákonem č. 107/2006 Sb. od 1.1.2011 je u bytů doposud pronajímaných na dobu neurčitou za tzv. regulované nájemné do 31.12.2010 na místě odpočítat určitou částku za m2 na snížení tržní ceny bytu pro ani ne 3 roky trvající regulaci.