Advokátní kancelář JUDr. Luboš Chalupa

Naše specializace:

Pozemkové právo včetně sporů o duplicitního vlastnictví
a vydržení, rozvodové právo včetně vypořádání společného
jmění manželů, bytové právo, dědické právo

Hledat v článcích

Vyberte kategorii:
Hledaný výraz:         

Nejnovější články


Nejčtenější články


K zániku vlastnictví nemovitosti opuštěním a vzdáním se vlastnického práva

I. Úvodem

Z důvodu existence zločinného fašistického režimu v období let 1939 až 1945 a totalitního komunistického režimu v období let 1948 až 1989 je dosud poměrně častou otázkou právní praxe otázka zániku vlastnického práva k nemovitosti jejím opuštěním ve smyslu ustanovení § 387 o.z.o. a § 453 odst.2 zákona č. 40/1964 Sb. (účinného od 1.4.1964 do 31.12.1991). Rovněž tak zásadní je otázka, zda a za jakých podmínek se mohl vlastník nemovitosti vzdát vlastnického práva ve smyslu ustanovení § 132 odst.1 zákona č. 141/1950 Sb. a § 574 odst.1 (dříve § 91 odst.1) zákona č. 40/1964 Sb., ve znění předpisů pozdějších.

Ustanovení § 135 odst.3 občanského zákoníku č. 40/1964 Sb., ve znění zákona č. 509/1991 Sb. (účinného od 1.1.1992) o opuštění věci je vhodné de lege ferenda novelizovat, aby byl zcela naplněn ústavní princip právní jistoty tak, aby nevznikaly důvodné pochybnosti o tom, zda nemovitost byla jejím vlastníkem skutečně opuštěna či nikoliv.

Státní politikou některých nacionalisticky orientovaných států (národů) v určitém období bývá přímé či nepřímé vyvolávání či tolerování systematické diskriminace a pronásledování různých národnostních či náboženských menšin s vědomím jejich postupného „dobrovolného“ vystěhovávání do ciziny s následným zabavením (propadnutím) majetku takto vyhnaných osob, například z důvodu „opuštění“ věci či „vzdání“ se vlastnictví.

II. Vybranná právní literatura

1. Právní teorie pro zánik vlastnictví derelikcí vyžaduje splnění všech těchto obligatorních zákonných podmínek:

2. „Při výkladu § 453 odst.2 je třeba uvážit, že občanský zákoník zná vzdání se práva (§ 91). Není důvodu nepřipouštět ani vzdání se vlastnického práva. Tohoto účinku lze dosáhnout opuštěním věci-derelikcí (§ 453 odst.2). Zákon nevyžaduje zvláštní formu, a to ani jde-li o opuštění nemovitosti (§ 40 odst.1, § 46 odst.1), neboť nejde o dvoustranný právní úkon-smlouvu o převodu, nýbrž o jednostranný právní úkon. V soudní praxi se vyskytují případy, kdy je vlastník znám a kdy spor spočívá v tom, zda vlastník věc opustil či nikoli. Pokud by měl být správný názor, že opustit lze věc, jen není-li vlastník znám, mělo by to za následek, že nikdo nemohl vlastnictví pozbýt opuštěním věci, jestliže se mu nepodařilo zachovat anonymitu. Takový výklad by však byl v rozporu s obsahem vlastnického práva, vlastníka by nepřiměřeně omezoval, a jinak by vedl k nežádoucím důsledkům. “ 2)

III. Právní závěry

1. Opuštění nemovitosti za účinnosti o.z.o. (1811-31.12.1950)

Ustanovení § 387 o.z.o. stanovilo nevyvratitelnou zákonnou domněnku (tj. nikoli fikci) opuštění nemovitosti jejím vlastníkem z důvodu úplného neobdělávání pozemku ke škodě jeho kultury či neopravování budovy za podmínek, které byly zvlášť stanoveny ve správních předpisech (neopravená a zcela zpustlá budova, dekret dvor. kanceláře z 1. července 1784, řádné nehospodaření na pozemku, § 51 zákona č. 81/1920 Sb.).

Ustanovení § 387 o.z.o. z důvodu reálného ohrožení zdraví či majetku jiných osob faktickým stavem opuštěné nemovitosti zakládalo objektivní odpovědnost vlastníka nemovitosti za aktuální všeobecně neúnosný stav nemovitosti (zpustnutí, zchátrání), který byl stanoven ve správních předpisech.

Ustanovení § 387 o.z.o., na rozdíl od ustanovení § 135 odst.3 ObčZ, ve znění zákona č. 509/1991 Sb., nevyžadovalo prokazování skutečné vůle konkrétního vlastníka při opuštění určité neudržované nemovitosti, nýbrž z důvodu veřejného zájmu (např. hrozba šíření škodlivých rostlin či hmyzu, zřícení budovy) stanovilo nevyvratitelnou zákonnou domněnku závislou jen na zhoršení faktického stavu nemovitosti vzniklého jejím douhodobým neužíváním a neudržováním v dobrém stavu (zchátrání, úplné neobdělávání) konkrétně stanoveném ve správních předpisech. Toto ustanovení tak správně předvídá situaci, kdy skutečnou vůli vlastníka opuštěné nemovitosti pro jeho dlouhodobou nepřítomnost nelze zpravidla vůbec zjistit, čímž vzniká nežádoucí stav právní nejistoty dlouhodobě neužívaných a značně zanedbaných nemovitostí.

Naplnění nevyvratitelné zákonné domněnky opuštění nemovitosti ve smyslu ustanovení § 387 o.z.o. zjišťoval jako otázku předběžnou příslušný správní orgán v řízení o nařízení prodeje opuštěné nemovitosti. Potvrzení státního orgánu o úspěšně provedené veřejné dražbě opuštěné nemovitosti sloužilo k výmazu vlastnického práva dosavadního vlastníka z pozemkové knihy a zápisu vydražitele jako jejího nového vlastníka.

Okamžik zániku vlastnického práva dosavadního vlastníka opuštěné nemovitosti a vznik nového vlastnického práva vydražitele byl stejný jak u nemovitostí zapsaných v pozemkové knize, tak nezapsaných v pozemkové knize (například poměrně často existující případ zápisu pozemku v pozemkové knize a neexistující zápis budovy na ní postavené); bylo tomu tak proto, že ustanovení § 387 o.z.o. stanovilo nevyvratitelnou zákonnou domněnku opuštění nemovitosti a originární způsob nabytí vlastnictví vydražitele pro všechny nemovitosti stejně, tj. bez rozdílu existence či neexistence jejich zápisu v pozemkové knize.

Právní význam neexistence zápisu vydražitele opuštěné nemovitosti v pozemkové knize, který nemovitost nabyl originárním způsobem, byl jen ten, že se pozdější nabyvatel téže nemovitosti mohl oprávněně dovolat svojí dobré víry pro neexistenci odpovídajícího zápisu v pozemkové knize a tím i přivodit zánik vlastnického práva vydražitele opuštěné nemovitosti.

Ustanovení § 387 o.z.o., na rozdíl od ustanovení § 386 o.z.o., které stanovilo podmínky nabytí vlastnictví opuštěné movité věci jejím přivlastněním kteroukoli osobou, neumožňovalo bez dalšího \ (veřejné dražby) nabytí vlastnictví opuštěné nemovitosti jejím přivlastněním. Vlastnické právo opuštěné nemovitosti bylo možné nabýt originárním způsobem teprve její koupí ve veřejné dražbě osobou, která učinila nejvyšší podání a zavázala se neopravenou a zpustlou budovu uvést do dobrého stavu.

Vlastnictví nemovitosti (bez ohledu na to, zda byla zapsána v pozemkové knize), která byla ve smyslu ustanovení § 387 o.z.o. považována nevyvratitelnou zákonnou domněnkou za opuštěnou, nabyl vydražitel opuštěné nemovitosti již udělením příklepu (§§ 156, 237 ex.řádu); tímto okamžikem v důsledku nabytí vlastnického práva k opuštěné nemovitosti originárním způsobem současně zaniklo vlastnické právo dosavadního vlastníka opuštěné nemovitosti bez ohledu na jeho skutečnou vůli nemovitost opustit.

Veřejnou dražbu opuštěné nemovitosti a udělení příklepu vydražiteli s nevyjším podáním se závazkem uvést nemovitost do dobrého stavu lze ve smyslu ustanovení § 382 o.z.o. považovat za zvláštní zákonný způsob přivlastnění si opuštěné nemovitosti podmíněnou ze zákona výší nabídky kterékoli osoby a jejím závazkem nápravy nežádoucího stavu nemovitosti; tím byl respekován odůvodněný rozdíl mezi přivlastněním si movitých věcí a nemovitých věcí, u nichž je zvýšený zájem společnosti na jejich evidenci, udržování apod.

2. opuštění nemovitosti a vzdání se vlastnictví za účinnosti zákona č. 141/1950 Sb. (1.1.1951-31.3.1964)

Občanský zákoník č. 141/1950 Sb. opuštění věci jako právní důvod zániku vlastnictví zvlášť neupravoval, a tudíž zánik vlastnictví nemovitosti tímto způsobem byl vyloučen.

Pokud nebyla nemovitost považovaná nevyvratitelnou zákonnou domněnkou ve smyslu ustanovení § 387 o.z.o. vydražena dle §§ 156, 237 ex.řádu do 31.12.1950, nemohlo ke dni účinnosti zákona č. 141/1950 Sb. přejít vlastnictví opuštěním nemovitosti na čs.stát.

Vzdání se vlastnického práva k nemovitosti ve smyslu ustanovení § 132 odst.1 zákona č. 141/1950 Sb. muselo mít písemnou formu, jinak se jedná o od počátku absolutně neplatný právní úkon ve smyslu ustanovení § 40 odst.1 zákona č. 141/1950 Sb., který nezpůsobil přechod vlastnictví na čs.stát.

Listina vlastníka o vzdání se jeho vlastnického práva k nemovitosti ve smyslu ustanovení § 132 odst.1 zákona č. 141/1950 Sb. musí obsahovat jednoznačnou vůli vlastníka se vlastnictví nemovitosti jednostranným právním úkonem vzdát, vzdání se vlastnictví nesmí být ve prospěch určité osoby, nemovitost musí být v listině určitě označena s tím, že vlastnictví v takovém případě zaniklo s účinností ke dni podpisu listiny, případně k datu, které vlastník v listině určil, pokud následuje po podpisu listiny (tj. nikoli zpětně).

3. opuštění nemovitosti a vzdání se vlastnictví za účinnosti zákona č. 40/1964 Sb.

Ustanovení § 453 odst.2 zákona č. 40/1964 Sb. výslovně a jednoznačně podmiňovalo zánik vlastnického práva opuštěním věci omezující zákonnou podmínkou, že vlastník věci není znám. Vlastník nemovitosti až na výjimečné případy nebyl a není neznámý, pokud nemovitost byla evidována v pozemkové knize či u příslušného střediska geodézie s uvedením jména vlastníka, i když evidovaná adresa jeho bydliště již neodpovídala skutečnosti. Připadnutí nemovitosti do vlastnictví státu jejím opuštěním dle § 453 odst.2 zákona č. 40/1964 Sb. tedy bez dalšího vylučovala situace, kdy byl vlastník nemovitosti zapsán u střediska geodézie či v pozemkové knize, přičemž nebylo známo jen místo jeho pobytu; to potvrzuje i znění ustanovení § 135 odst.3 zákona č. 40/1964 Sb., ve znění zákona č. 509/1991 Sb., rušící do té doby bezvýjimečnou podmínku neznámého vlastníka věci.

Ustanovení § 453 odst.2 zákona č. 40/1964 Sb. preferovalo odůvodněný zájem společnosti na právní jistotě vlastnictví nemovitostí (srovnej dříve např. § 444 o.z.o.) a odpovědnost vlastníka nemovitosti za její stav (nedílná práva i povinnosti) před neomezenou možností vlastníka kdykoli bez jakýchkoli zákonných podmínek (s výjimkou obecného ustanovení § 39 ObčZ) přivodit zánik jeho vlastnictví opuštěním nemovitosti. Podmínka neznámého vlastníka pro opuštění věci ve smyslu ustanovení § 453 odst.2 zákona č. 40/1964 Sb. byla dána i proto, že vůči neznámé osobě, na rozdíl od známého vlastníka, se jen velmi těžko, ne-li vůbec, nelze domáhat výkonu jeho povinností, takže i z tohoto důvodu bylo odůvodněné připadnutí věci do vlastnictví státu.

Dědic vlastníka dlouhodobě neužívané nemovitosti, který byl znám, ale nebylo známo místo jeho pobytu, např. z důvodu emigrace, a který o existenci vlastnictví (dědictví) konkrétní nemovitosti vůbec neví, např. z důvodu nezahrnutí do dědictví či neprovedení dědického řízení po původním vlastníkovi, nemohl nemovitost dle § 453 odst.2 zákona č.40/1964 Sb. a § 135 odst.3 zákona č. 40/1964 Sb., ve znění zákona č. 509/1991 Sb. , opustit ani se ve smyslu ustanovení § 132 odst.1 zákona č. 141/1950 Sb. a § 574 odst.1 (dříve § 91 odst.1) zákona č. 40/1964 Sb., ve znění předpisů pozdějších, vzdát jejího vlastnictví (neexistence vůle týkající se konkrétní nemovitosti).

Opuštěním nemovitosti ve smyslu § 387 o.z.o., § 453 odst.2 zákona č. 40/1964 Sb. a § 135 odst.3 zákona č. 40/1964 Sb., ve znění zákona č. 509/1991 Sb., a vzdáním se vlastnického práva k nemovitosti ve smyslu § 132 odst.1 zákona č. 141/1950 Sb. a § 574 odst.1 (dříve § 91 odst.1) zákona č. 40/1964 Sb., ve znění předpisů pozdějších, není případ, kdy je převod nebo přechod vlastnického práva z určitých důvodů od počátku neplatný anebo je od počátku zrušený, např. z důvodu absolutně neplatné smlouvy o převodu vlastnického práva, zrušení smlouvy o převodu vlastnického práva s účinky ex tunc, nicotnosti správního aktu o vyvlastnění; v takovém případě totiž nebyl projevem vůle vlastníka věc opustit a zanechat ji svému osudu, nýbrž se jednalo o konkrétní vadný právní vztah mezi dvěma, případně více, subjekty. Právní vztah vrácení plnění z neplatné anebo od počátku zrušené smlouvy upravuje například ustanovení § 457 zákona 40/1964 Sb., ve znění předpisů pozdějších, a nelze na něj vztahovat ustanovení občanského zákoníku o opuštění věci či vzdání se vlastnictví.

Vzdání se vlastnického práva k nemovitosti ve smyslu ustanovení § 574 odst.1 (dříve § 91 odst.1) zákona č. 40/1964 Sb., ve znění předpisů pozdějších je obsahově vyloučeno již z důvodu, že vzdání se vlastnického práva dle cit. ustanovení není jednostranným právním úkonem vlastníka nemovitosti, nýbrž písemnou dohodou mezi věřitelem a dlužníkem, tj. dvoustranným, případně vícestranným právním úkonem. Vlastník nemovitosti se však vůči svému dlužníkovi ve smyslu ustanovení § 574 odst.1 (dříve § 91 odst.1) zákona č. 40/1964 Sb., ve znění předpisů pozdějších, může písemnou dohodou vzdát svých dílčích vlastnických oprávnění,, např. práva na zaplacení budoucího nájmu po určitou dobu nebo prominout dlužníkovi určitý dluh, např. dlužné nájemné.

Opuštění věci ve smyslu ustanovení § 135 odst.3 zákona č. 40/1964 Sb., ve znění zákona č. 509/1991 Sb., se příčí dobrým mravům ve smyslu ustanovení § 39 zákona č. 40/1964 Sb., ve znění předpisů pozdějších, a je tudíž od počátku neplatné, pokud se jím vlastník na úkor státu (společnosti) hodlá zbavit svojí odpovědnosti za zcela neúnosný stav „opuštěné“ nemovitosti, například pozemků s ložisky surovin po jejich úplném vytěžení, pozemky silně kontaminované nebezpečnými látkami (jedy), pozemky s úložišti odpadu, budovy na cizím pozemku s narušenou statikou před nařízením její demolice na náklady vlastníka stavby apod.

Opuštěním věci ani vzdáním se vlastnického práva nebyla a není skutečnost, že vlastník věci byl jen z důvodu prokazatelných a odůvodněných obav před pronásledováním sebe či členů jeho rodiny jako příslušníka diskriminované národnostní, etnické, třídní či náboženské menšiny nucen dočasně opustit zemi. Dokladem o vynuceném opuštění země, ve které vlastník věc nedobrovolně zanechal, je mezinárodně uznávaný statut uprchlíka. Statut uprchlíka může být zcela výjimečně přiznán i příslušníkům různých diskriminovaných národnostních či náboženských menšin, žijících v demokratickém právním státě, např. Rómům, ve kterých stát pro organizované, politicky motivované, chování militantních zločineckých bojůvek dlouhodobě nebyl schopen zajistit ani jejich minimální bezpečnost. V takovém případě nezaniká vlastnické právo uprchlíka, nýbrž naopak jemu samotnému zásadně vzniká nárok na náhradu škody za znemožnění užívání věci po dobu jeho azylu vůči domovskému státu, který nebyl schopen (někdy i ochoten) na svém území zajistit dodržování mezinárodních úmluv (Ústavy) o zákazu diskriminace.

Ustanovení § 135 odst.3 zákona č. 40/1964 Sb., ve znění zákona č. 509/1991 Sb., je vhodné de lege ferenda novelizovat tak, aby nabyvatel nemovitosti nebyl do uplynutí vydržecí doby ohrožen námitkou ze strany vlastníka věci či jeho dědiců o nesplnění základní podmínky zániku vlastnictví opuštěním věci, tj. pravé vůle vlastníka věc navždy opustit a již ji neužívat.

1) dr. F. Rouček-dr. J. Sedláček, Komentář k čsl. Obecnému zákoníku občanskému, díl II. , str. 381-385, reprint CODEX Bohemia, s.r.o. , 1998
2) Z. Češka, J. Kabát, J.Ondřej, J. Švestka a kol., 1987, Občanský zákoník, Komentář, díl II., Panorama 1987, str. 622

JUDr. Luboš Chalupa