Advokátní kancelář JUDr. Luboš Chalupa

Naše specializace:

Pozemkové právo včetně sporů o duplicitního vlastnictví
a vydržení, rozvodové právo včetně vypořádání společného
jmění manželů, bytové právo, dědické právo

Hledat v článcích

Vyberte kategorii:
Hledaný výraz:         

Nejnovější články


Nejčtenější články


K odstranění tzv. „oprávněné stavby“ na cizím pozemku

I. Úvodem

Z právně filosofického hlediska rozvoje společnosti jako celku je důležitá nejen samotná ochrana vlastnického práva vlastníků pozemků, nýbrž i uchování nově vytvořených majetkových hodnot v případě, že stavebníkovi na základě zákona, úředního rozhodnutí či právního úkonu vlastníka pozemku vzniklo občanskoprávní oprávnění ke zřízení trvalé stavby.

Z občanskoprávního hlediska lze stavby zřízené na cizím pozemku rozdělit na stavby neoprávněné, k jejichž zřízení stavebník nebyl oprávněn, a tzv. „oprávněné stavby“, k jejichž zřízení naopak stavebník takové oprávnění měl.

Právní postavení vlastníka neoprávněné stavby nemůže být podstatně výhodnější než právní postavení vlastníka tzv. „oprávněné stavby“, neboť v takovém případě by byl popřen samotný smysl existence ustanovení § 135c ObčZ (dříve § 221) o neoprávněné stavbě.

Institut neoprávněné stavby zřízené na cizím pozemku je ve své podstatě řešením kolize práva vlastníka pozemku na jeho neomezeném užívání vlastní věci a subjektivním zájmem vlastníka stavby na jejím zachování se zřetelem k celospolečenské potřebě udržování nově vytvořených majetkových hodnot, které významně přispívají k rozvoji společnosti.

II. Právní závěry

Obecný zákoník občanský z roku 1811, který velmi přesně a důsledně chránil vlastnická práva všech vlastníků, vylučoval právo vlastníka pozemku na odstranění stavby poctivého stavebníka, pokud vlastník pozemku o výstavbě věděl a poctivému (dobromyslnému) stavebníkovi stavbu ihned nezakázal (ztráta vlastnictví pozemku ve prospěch poctivého stavebníka), resp. vlastník pozemku musel poctivému stavebníkovi nahradit nutné a užitečné náklady na stavbu (§ 418 o.z.o.)

Institut neoprávněné stavby na cizím pozemku vedle ochrany vlastnického práva vlastníka pozemku vyjadřuje současně i zájem společnosti na zachování značných majetkových hodnot vzniklých zřízením stavby (neúčelnost odstranění), zejména jedná-li se o trvalé stavby postavené dobromyslně se souhlasem stavebního úřadu. Je-li odstranění neoprávněné stavby neúčelné, má vlastník neoprávněné stavby vůči vlastníkovi pozemku právo na náhradu za přikázání jeho stavby do vlastnictví vlastníka pozemku, případně i na zřízení věcných břemen nutných k užívání stavby apod.

Z důvodu, že existence a tím i vlastnictví trvalé stavby zpravidla trvá několik desetiletí či staletí, kdy prokazování právního režimu stavby ztrácí postupně na věrohodnosti a je komplikováno např. změnami právní úpravy, převody či přechody vlastnictví, úmrtími původních vlastníků, ztrátou či zničením listin apod., určil zákonodárce v zájmu zajištění pravdivosti i ochrany značných (trvalých) majetkových hodnot za rozhodující okamžik zřízení stavby.

Tzv. „oprávněnou stavbou“ je jednak stavba zřízená na základě ujednání mezi stavebníkem a vlastníkem pozemku o zřízení a existenci stavby na cizím pozemku, jednak stavba postavená na základě konkrétního zákonného ustanovení, např. ustanovení § 158 zákona č. 141/1950 Sb. (oprávnění trvalého uživatele pozemku).

Pokud byla stavba zřízena stavebníkem na cizím pozemku oprávněně na základě konkrétního zákonného ustanovení, tj. zpravidla socialistickou právnickou osobou, nelze se zásadně domáhat odstranění stavby, nebylo-li vlastnictví (existence) stavby výslovně časově či věcně omezeno; tím není dotčeno právo vlastníka pozemku na přiměřenou náhradu za užívání jeho pozemku, pokud není výslovně stanoveno či sjednáno jinak. Vzniklo-li stavebníkovi právo zřízení trvalé stavby na cizím pozemku, které nebylo výslovně časově či věcně omezeno, trvá oprávnění umístění takovéto stavby na cizím pozemku zásadně po celou dobu životnosti (účelu) stavby.

Právní postavení vlastníka tzv.“oprávněné stavby“, který teprve dodatečně ztratil či neprokázal právo užívat cizí pozemek, na kterém v souladu s vůlí vlastníka pozemku či zákona byla oprávněně zřízena trvalá stavba, nemůže být podstatně horší než právní postavení vlastníka neoprávněné stavby, neboť odstranění takovéto stavby na základě ustanovení § 126 odst.1 ObčZ nezakládá žádný nárok vůči vlastníkovi pozemku, např. náhradu za stavbu ani zřízení věcného břemene.

Institut tzv. „oprávněné stavby“ na cizím pozemku naopak vychází z předpokladu, že vzniklo-li stavebníkovi právo zřídit si a mít trvalou stavbu na cizím pozemku, trvá toto právo zásadně po celou dobu životnosti (účelu) stavby, nebylo-li při zřízení stavby výslovně dohodnuto nebo stanoveno něco jiného (např. provizorní či nouzová stavba); vlastníkovi pozemku na druhé straně náleží nárok na sjednanou či stanovenou, případně obvyklou náhradu za užívání jeho pozemku, resp. omezení jeho vlastnictví.

Střet vlastnických práv vlastníka pozemku a vlastníka tzv. „oprávněné stavby“ na cizím pozemku v souladu se zájmem společnosti na zachování veřejně prospěšných trvalých hodnot upravuje ustanovení § 108 odst.2 písm.d) zákona č. 50/1976 Sb., stavební zákon, ve znění předpisů pozdějších.

Pokud existovalo zákonné či smluvní občanskoprávní oprávnění stavebníka ke zřízení trvalé stavby na cizím pozemku, např. rodinného domku, kostela, sportovního areálu, nemohl být vlastník pozemku spravedlivě přesvědčen o tom, že existence těchto trvalých staveb může být krátkodobá a v budoucnu závislá jen na jeho vůli, např. na výpovědi z nájmu pozemku v obecné tříměsíční výpovědní lhůtě, pokud při zřízení stavby nebylo výslovně ujednáno či stanoveno jinak.

Vlastník pozemku se může zásadně domoci odstranění stavby zřízené oprávněně na cizím pozemku na náklady vlastníka stavby na základě ustanovení § 126 odst.1 ObčZ tehdy, pokud výkon vlastnických práv vlastníka stavby je v rozporu s dobrými mravy dle ustanovení § 3 odst.1 ObčZ; tento rozpor může existovat například tehdy, pokud se jedná o stavbu dlouhodobě neužívanou, užívanou k jiným účelům, než pro který byla zřízena, zpustlou, neudržovanou, jejiž funkci má vlastník stavby zajištěnu jinak, není-li placena náhrada za užívání pozemku, dodatečným vznikem značného nepoměru mezi hodnotou pozemku a stavby, jedná-li se o černou stavbu, opakovaným úmyslným vyvoláváním neshod či imisemi nad míru přiměřenou poměrům vlastníkem stavby při užívání pozemku apod.

Mám za to, že v případě tzv. „oprávněné stavby“ na cizím pozemku může soud v případě sporu mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem stavby upravit výkon vlastnických práv těchto vlastníků v míře přiměřené poměrům analogicky dle ustanovení § 135c odst.3 ObčZ (§ 853 ObčZ), např. zřízením věcných břemen nezbytně nutných pro užívání stavby. Analogie ustanovení § 135c odst.3 ObčZ dle § 853 ObčZ je na místě proto, že je-li možná úprava vzájemných práv a povinností mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem neoprávněné stavby, tím spíše je to v případě tzv. „oprávněné stavby“, zvláště byla-li se souhlasem vlastníka pozemku (zákona) kolaudována.

Poznámka: opačný názor je obsažen např. v rozsudku Nejvyššího soudu ČR ze dne 9.10.2000, sp.zn. 22 Cdo 1997/2000 (Soudní rozhledy č.2/2001, s.47) a v rozsudku Nejvyššího soudu ČR ze dne 21.11.2000, sp.zn. 22 Cdo 1627/99 (Soudní rozhledy č. 2/2001, s.50)

JUDr. Luboš Chalupa