Advokátní kancelář JUDr. Luboš Chalupa

Naše specializace:

Pozemkové právo včetně sporů o duplicitního vlastnictví
a vydržení, rozvodové právo včetně vypořádání společného
jmění manželů, bytové právo, dědické právo

Hledat v článcích

Vyberte kategorii:
Hledaný výraz:         

Nejnovější články


Nejčtenější články


K náležitostem výpovědi z nájmu bytu

Bulletin advokacie 12/2005

V právní praxi dosud přetrvávají nejasnosti týkající se správné formulace výpovědi z nájmu bytu s ohledem na skončení výpovědní lhůty, jakož i označení bytu ve výpovědi a výrok rozsudku s ohledem na možné změny dispozice bytu v průběhu řízení o přivolení k výpovědi z nájmu bytu.

1. Formulace výpovědi z nájmu bytu

Ačkoli od účinnosti zákona č. 509/1991 Sb. uplynula doba více než 13 let, jsou začasto výpovědi pronajímatelů z nájmu bytu formulovány v rozporu s kogentním ustanovením § 710 odst. 3 obč. zákoníku a takto nesprávně jsou poté obecnými soudy přejímány do výroků rozsudků soudů o přivolení k výpovědi z nájmu bytu.

Nájem bytu je zvlášť chráněným právním vztahem právními normami nejvyšší právní síly, čemuž musí odpovídat i výklad hmotně právních náležitostí výpovědí pronajímatelů z nájmu bytu.

Podle ustanovení § 710 odst. 3 obč. zákoníku: V písemné výpovědi  m u s í   být uvedena lhůta, kdy má nájem  s k o n č i t  , a to nejméně tři měsíce tak, aby skončila ke konci kalendářního měsíce.

Podle rozsudku Vrchního soudu v Praze ze dne 21.12.1993 sp.zn. 2 Cdo 72/1993, uveřejněného pod č. 4/1997 Sb.rozh.: „Jestliže pronajímatel neuvede ve výpovědi nájmu lhůtu, kdy má nájem skončit, a to ani v návrhu na přivolení soudu k výpovědi, popřípadě uvede lhůtu kratší, než stanoví  § 710 odst. 3 o.z. (ve větě před středníkem), jde o výpověď neplatnou. Soud tu nemůže nahrazovat chybějící nebo neplatný úkon svým rozhodnutím.“

Ve smyslu ustanovení § 710 odst. 3 obč. zákoníku musí výpověď z nájmu bytu jako hmotně právní úkon pronajímatele vždy obsahovat konec výpovědní lhůty, tj. nepostačuje stanovení jejího počátku a délky výpovědní lhůty s tím, že výpovědní lhůta musí vždy skončit ke konci kalendářního měsíce a nikoli tak, jak je v rozporu se zákonem dosud v právní praxi obvyklé, že má uplynout prvního dne čtvrtého měsíce následujícího po právní moci rozsudku, kterým soud přivolí k výpovědi z nájmu bytu.

Správná formulace výpovědi ve smyslu ustanovení § 710 odst. 3 obč. zákoníku může být tato:
„Pronajímatel ……….. vypovídá nájem nájemce……… k bytu číslo ……… v patře………..domu čp….. v……….. sestávajícího z ……………………., ul………… v tříměsíční výpovědní lhůtě, která skončí posledním dnem třetího kalendářního měsíce následujícího po právní moci rozsudku, kterým soud přivolí k výpovědi z nájmu bytu.“

Výpověď z nájmu bytu pronajímatele, například ve znění „žalobce tímto vypovídá žalované nájem bytu v tří měsíční výpovědní lhůtě, která počne běžet prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po právní moci rozsudku“ (dle takto formulované výpovědi má v rozporu s kogentním ustanovením skončit výpovědní lhůta naopak prvním a nikoli posledním dnem kalendářního měsíce), je tudíž neplatná pro neurčitost a rozpor se zákonem ve smyslu ustanovení § 37 odst. 1 obč. zákoníku a ustanovení § 39 ve spojení s ustanovením § 710 odst. 3 obč. zákoníku, tj. nelze k ní přivolit rozsudkem soudu.

Výpověď pronajímatele z nájmu bytu může být v souladu s ustanovením § 710 odst. 3 obč. zákoníku i delší než tříměsíční, vždy však musí skončit ke konci kalendářního měsíce, tj. posledním dnem posledního kalendářního měsíce výpovědní lhůty.

Hmotně právní podmínka skončení nájmu bytu na základě výpovědi pronajímateli ke konci kalendářního měsíce není, jak je u tak zásadní právní normy jako je občanský zákoník pravidlem, samoúčelná, nýbrž má praktický význam zejména: obvyklého skončení a počátku nájmu bytů, účtování služeb jejich dodavateli, vedení účetnictví, což je dosud soudní praxí neprávem opomíjeno (ostatně obdobný účel sledovala i zpětná účinnost znárodňovacího zákona č. 114/1948 Sb. zpětně k datu 1. ledna 1948).

Závěr: výpověď pronajímatele z nájmu bytu musí ve smyslu ustanovení § 710 odst. 3 obč. zákoníku vždy obsahovat, kdy má výpovědní lhůta skončit s tím, že výpovědní lhůta musí být minimálně v délce tří kalendářních měsíců následujících po právní moci rozsudku o přivolení k výpovědi z nájmu bytu a musí vždy skončit posledním dnem posledního kalendářního měsíce výpovědní lhůty; jinak je výpověď ve smyslu ustanovení § 37 odst. 1 a § 39 obč. zákoníku absolutně neplatná a nelze k ní přivolit rozsudkem soudu.

2. Výpověď a změna dispozice bytu

V soudní praxi 1) se občas vyskytne nesprávný právní názor, že v případě změny dispozice bytu po doručení výpovědi pronajímatele z nájmu bytu musí být znovu podána nová výpověď z nájmu bytu již s novějším označením bytu, jinak je výpověď neplatná.

Má-li soud za to, že v řízení o přivolení k výpovědi z nájmu bytu není na jisto postavena otázka kolaudace bytu, změněná v průběhu samotného soudního řízení, má dle ustanovení § 118a o.s.ř. poučit žalobce o jeho povinnosti tvrzení a návrhů důkazů; v opačném případě soud musí ve smyslu ustanovení § 120 odst. 2 o.s.ř. provést důkaz zprávou příslušného stavebního úřadu o aktuálním kolaudovaném stavu bytu, neboť je to potřebné ke zjištění skutkového stavu. Teprve bude-li příslušný stavební úřad nečinný, či kolaudace bytu bude nadále sporná, může soud učinit vlastní zjištění o kolaudaci bytu ve smyslu ustanovení § 135 odst. 2 o.s.ř.

Dojde-li v průběhu soudního řízení o přivolení k výpovědi z nájmu bytu ke změně v označení bytu, například počtu obytných místností, očíslování bytu, způsobu využití jednotlivých místností, je žalobce povinen provést upřesnění (změnu) petitu žaloby tak, aby byl byt v souladu se skutečným stavem označen správně ke dni vyhlášení rozsudku; neučiní-li tak, je soud povinen vyzvat žalobce k opravě podání ve smyslu ustanovení § 43 odst. 1 o.s.ř.

Řádná výpověď pronajímatele z nájmu bytu splňující všechny hmotně právní náležitosti uvedené v ustanovení § 710 obč. zákoníku si zachovává svoje účinky i v případě, že po jejím doručení nájemci dojde v označení bytu k určitým změnám, např. počtu obytných místností, označení bytu, změny užívání jednotlivých místností apod.; jedině v případě tzv. sloučení bytu po doručení výpovědi z nájmu bytu nájemci vyvolává tato nová právní skutečnost nutnost doručení nové výpovědi nájemci takto sloučeného bytu, neboť byl změněn rozsah výpovědi o původně samostatný byt.

Změna v dispozici bytu, jeho očíslování, počtu obytných místností, užívání jednotlivých místností bytu, nastalá po doručení výpovědi nájemci, např. v průběhu soudního řízení o přivolení k výpovědi z nájmu bytu, není důvodem pro opakování či upřesňování již předtím účinně doručené výpovědi; v takovém případě je nutno změnit (upřesnit) jen žalobní žádost dle aktuálního stavu bytu (označení, kategorie, počet obytných místností apod.) ke dni vyhlášení rozsudku.

Výpověď z nájmu bytu a navržený petit žaloby o přivolení k výpovědi z nájmu bytu nemusí být v označení bytu totožné, pokud po doručení výpovědi z nájmu bytu nájemci došlo ke změně v jeho očíslování, počtu obytných místností, způsobu užívání jednotlivých místností, kategorie apod.

Má-li soud v řízení o přivolení k výpovědi z nájmu bytu důvodné pochybnosti o stavu bytu dle jeho kolaudace a je-li žalobce přes poučení soudu dle § 118a o.s.ř. nečinný, musí si tuto skutečnost sám u příslušného stavebního úřadu ověřit ve smyslu ustanovení § 120 odst.2 o.s.ř., případně nařídit znalecký posudek z oboru stavebnictví, neboť se jedná o odbornou otázku, kterou zásadně nemá sám zodpovídat; v řízení o vyklizení bytu musí soud postupovat dle § 120 odst. 3 o.s.ř., neboť je to soud, kdo ručí za to, že jeho rozhodnutí je vykonatelné.

Za právně účinnou výpověď z nájmu bytu lze považovat i výpověď pronajímatele, který byl na základě určitých listin přesvědčen o správnosti dosud vykazovaného označení předmětného bytu (např. rozhodnutí o přidělení bytu, protokol o předání a převzetí bytu, zápis o dohodě o osobním užívání bytu, smlouva o nájmu bytu), když až z následně vyžádané zprávy stavebního úřadu v průběhu soudního řízení o přivolení k výpovědi z nájmu bytu se dodatečně zjistí, že byt měl být dle platné kolaudace správně označen jinak; to neplatí jedná-li se o jiný rozsah plochy bytu.

Závěr: Soud přivolí k výpovědi z nájmu bytu označeného v souladu s kolaudačním rozhodnutím ke dni doručení výpovědi a v souladu s případně novým označením bytu nastalým až po doručení výpovědi z nájmu.

1)    rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 2 ze dne 10.6.2005 sp.zn. 17C 47/2002    (pozn. rozsudek dosud nenabyl právní moci)