Advokátní kancelář JUDr. Luboš Chalupa

Naše specializace:

Pozemkové právo včetně sporů o duplicitního vlastnictví
a vydržení, rozvodové právo včetně vypořádání společného
jmění manželů, bytové právo, dědické právo

Hledat v článcích

Vyberte kategorii:
Hledaný výraz:         

Nejnovější články


Nejčtenější články


Byt a jeho příslušenství

Bulletin advokacie 3/2006

Výklad institutu příslušenství bytu je významnou otázkou právní teorie a praxe zejména proto, že nájem bytu je zvlášť chráněným právním vztahem, jakož i pro početnost a trvalost tohoto právního
Pojem byt

Bytem je soubor místností (popřípadě jednotlivá obytná místnost), které jsou rozhodnutím stavebního úřadu určeny k trvalému bydlení (§ 76 odst. 1, § 85 zákona č. 50/1976 Sb., ve znění pozdějších předpisů) ve smyslu ustanovení § 685 a násl. obč. zákoníku. (poznámka: Tím nejsou dotčeny případy uvedené v ustanovení § 104 odst. 1 zákona č. 50/1976 Sb, ve znění pozdějších předpisů).“ R 90/2003

Pro účely zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů (účinného od 1.5.1994) je bytem místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. (§ 2 odst. 1 písm.b) cit. zákona)

Za byt ve smyslu ustanovení § 685 a násl. obč. zákoníku je nutno považovat i dokončenou stavbu, resp. její určitou část, která je svým stavebně technickým uspořádáním vybavena jako byt, pokud nejsou zachovány doklady o její kolaudaci ve smyslu ustanovení § 104 odst. 1 zákona č. 50/1976 Sb., ve znění pozdějších předpisů, případně pokud kolaudaci tehdy platné předpisy pro určitý typ staveb sloužících pro bydlení neukládaly (např. tzv. nouzové stavby).

V praxi se může se jednat o situaci, kdy se dohledá pouze staré stavební povolení na stavbu obytného domu a nejsou již dochovány doklady o její kolaudaci, přičemž se jedná o stavbu prokazatelně stavebně dokončenou i určenou pro bydlení a takto užívanou po mnoho desetiletí až staletí. Existují-li věrohodné doklady (ověřená dokumentace) vylučující charakter předmětných prostor jako prostor bytových, je vyloučeno, aby se s účinností od 1.1.1956 dosud jednalo o byt (část bytu), a tudíž aby mohla být platně uzavřena smlouva o nájmu bytu (části bytu).

Byt neztrácí svůj charakter ani tehdy, když je jako celek či jen jeho část užíván k nebytovým účelům bez ohledu na to, zda v rozporu s vůlí majitele bytu či bez schválení příslušného správního orgánu.

Definice bytu do 31.3.1964  s návrhem budoucí úpravy

Za účinnosti o.z.o., tj. do 31.12.1950, byl byt definován ustálenou soudní judikaturou tak, že „Bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, tvořící právně jeden celek a určený zásadně k obývacím účelům.“ (Boh.A 8764/30; nález ze dne 26.9.1930 č. 29308/28)

V období od 1.1.1956 do 31.12.1991 byla definice bytu stanovena přímo zákonem č. 41/1964 Sb., o hospodaření s byty a zákonem č. 67/1956 Sb., o hospodaření s byty, z nichž je nutno vycházet při zkoumání platnosti smlouvy o nájmu bytu uzavřené v tomto období.

Bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení a mohou tomuto svému účelu sloužit jako samostatné bytové jednotky. (§ 75 odst. 1 zákona č. 67/1956 Sb; § 41 zákona č. 41/1964 Sb.)

Nový návrh občanského zákoníku definuje byt takto: „Bytem se rozumí soubor místností nebo místnost, které jsou součástí domu a jsou pronajaty k účelu bydlení.“ (§ 1891 odst.1 návrhu občanského zákoníku).

Návrh ustanovení § 1891 odst. 1 návrhu občanského zákoníku pro stěžejní význam a z důvodu snadnosti jeho  zneužití navrhuji doplnit takto: „Bytem se rozumí soubor místností nebo místnost, které jsou součástí budovy a jsou pronajaty k účelu bydlení, pokud jsou k tomuto účelu kolaudovány nebo svým stavebně technickým uspořádáním takto vybaveny.“

V období od 1.1.1956 do 31.12.1991 zákon o hospodaření s byty zvlášť definoval obytnou místnost, což se mj. projevilo v samostatném právním institutu osobního užívání jiných obytných místností dle ustanovení § 190 a násl. obč. zákoníku ve znění od 1.4.1964 do 31.12.1991 (např. pokoje ve svobodárnách, místnosti v podnikových ubytovacích zařízení pro trvalé ubytování pracovníků podniku).

Za obytnou místnost byla považována přímo osvětlená a přímo větratelná místnost o podlahové ploše alespoň 8 m2, kterou lze přímo nebo dostatečně nepřímo vytápět a jež je vzhledem ke svému stavebně technickému uspořádání a vybavení určena k celoročnímu bydlení. Za těchto podmínek se považují za obytnou místnost i kuchyně o podlahové ploše přes 12 m2; do výměry podlahové plochy obytných místností se započítává pouze ta část podlahové plochy, o kterou je kuchyň větší než 12 m2. V pochybnostech, zda určitá místnost má povahu místnosti obytné, rozhoduje stavební úřad. (§ 76 zákona č. 67/1956 Sb.; § 63 zákona č. 41/1964 Sb.)

Z důvodu, že právní vztah nájmu (užívání) bytu zpravidla trvá po velmi dlouhou dobu a často navazuje na předchozí nájem (užívání) bytu, např. v důsledku přechodu nájmu smrti původního nájemce bytu, je zásadně rozhodující charakter pronajatých prostor jako bytových ke dni vzniku práva nájmu (užívání) bytu.

Příslušenství bytu

Příslušenství bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby s bytem byly užívány. (§ 121 odst. 2 obč. zákoníku).

Ustálená soudní judikatura definuje příslušenství bytu takto:
Vedlejší místnosti jsou místnosti v bytě, které nelze považovat za obytné, avšak jsou určeny k tomu, aby byly užívány spolu s bytem. Jde o neobytné kuchyně, neobytné haly a komory, koupelny, záchody, spíže, šatny, stavebně oddělené kuchyňské či koupelnové kouty, předsíně atd.
Vedlejší prostory
jsou prostory, které leží mimo byt, avšak jsou určeny k tomu, aby byly s bytem užívány, jako např. sklep, dřevník, kolna atd.
Z uvedeného současně vyplývá, že příslušenství bytu není a nemůže být samostatným předmětem právních vztahů, nýbrž se řídí režimem právního vztahu k bytu, k němuž náleží, jinak řečeno sdílí právní režim bytu, k němuž náleží.
Za příslušenství bytu ve smyslu § 121 odst. 2 obč. zákoníku nelze považovat garáž,  byť je umístěna v téže stavbě jako byt.“ (rozsudek NS ČR ze dne 4.4.2001, sp.zn. 26 Cdo 2340/99; RNs C 395/2001).

Rozdílnost pojmu byt a jeho příslušenství

Při výkladu institutu příslušenství bytu má vedle definice bytu stěžejní roli logický i jazykový výklad termínu „v e d l e j š í  místnosti a prostory“.

Výklad soudní praxe i právní teorie je již několik desetiletí ve značném rozporu se zněním i smyslem ustanovení § 121 odst. 2 obč. zákoníku č. 40/1964 Sb., ke kterému došlo v důsledku zásadní kvalitativní změny úrovně nájemního bydlení oproti stavu před 40-100 lety (převážná část nájemních bytů v Rakousko-Uhersku až do 70. let 20. století měla vedlejší společné místnosti pro více bytů situovány mimo vlastní byt, jakož i mechanickým přepisováním pojmů z dřívějších cenových předpisů, majících však za účel rozlišit cenu za užívání jednotlivých místností v bytě či mimo byt, jež se kvalitativně značně lišily.

Spojením slov „vedlejší místnosti a prostory“ dal zákonodárce v ustanovení § 121 odst. 2 obč. zákoníku s účinností od 1.4.1964 jednoznačně najevo, že za příslušenství bytu lze považovat jen v e d l e j š í  (tj. umístěné např. na chodbě, na patře, v budově, na zahradě u budovy) místnosti a prostory, které se nachází mimo vlastní byt.

Místnosti a prostory umístěné uvnitř vlastního bytu zpravidla určeného kolaudačním rozhodnutím (ohraničeného vchodovými dveřmi do bytu pod uzamčením) včetně neobytné kuchyně, neobytné haly a komory, koupelny, záchody, spíže, šatny, stavebně oddělené kuchyňské či koupelnové kouty, předsíně atd. logicky nemohou být současně „bytem“ a současně „příslušenstvím bytu“.

Omyl soudní praxe i právní teorie, vyjma nesprávného výkladu pojmu „v e d l e j š í místnosti a prostory“, spočívá v neuvědomění si podstatné kvalitativní změny úrovně bydlení od počátku 70. let 20. století, kdy do té doby příslušenství nájemních bytů bylo převážně společné pro více bytů (zejména WC, koupelny), a kdy využívání společných prostor bylo běžné (půdy, prádelny, kočárkárny). Při výkladu ustanovení § 121 odst. 2 obč. zákoníku právní teorie a soudní judikatura nesprávně převzala terminologii cenového předpisu, např. § 6 odst. 4 vyhl.č. 60/1964 Sb., o úhradě za  užívání bytu a za služby spojené s užíváním bytu určenou jen pro výpočet úhrady za užívání bytu (nájemné). „Za vedlejší místnosti bytu se považují předsíň, neobytná hala, komora a další neobytné místnosti určené k tomu, aby byly s bytem společně užívány. Do podlahové plochy vedlejších místností bytu se započítává též podlahová plocha obytné kuchyně výměrou 12 m2, popřípadě celá plocha neobytné kuchyně. Nezapočítává se podlahová plocha záchodu, koupelny, koupelnového nebo sprchovacího koutu, spíže a sklepa.“ (§ 6 odst. 4 vyhl.č. 60/1964 Sb.)

Příslušenství bytu, byť vykazuje určité zvláštnosti, musí být co do základu v souladu s obecným ustanovením § 121 odst. 1 obč. zákoníku v tom smyslu, že se jedná o vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány, jež jsou ve vlastnictví (správě) vlastníka bytu s tím, že se zásadně jedná o místnosti a prostory svým charakterem i vůlí vlastníka bytu určené k trvalému užívání spolu s bytem.

Příslušenství bytu nebylo občanským zákoníkem z roku 1811, občanským zákoníkem č. 141/1950 Sb. ani zákony o hospodaření s byty č. 67/1956 Sb. a č. 41/1964 Sb. vůbec definovány, takže se jedná o institut zavedený nově až s účinností občanského zákoníku č. 40/1964 Sb., tj. dnem 1. 4.1964.

Příslušenství bylo do 31.12.1950 obecně definováno ustanovením § 294 o.z.o.: Příslušenství se rozumí to, co bývá s věcí trvale spojeno. Sem náleží nejen přírůstek věcí, dokud od ní není oddělen; ale i věcí vedlejší, bez nichž nelze hlavní věci užívati, nebo které zákon anebo vlastník určil k trvalému užívání věci hlavní.

Nájemní smlouva nemusí ve smyslu ustanovení § 686 odst. 1 obč. zákoníku  obsahovat jmenný výčet jednotlivých neobytných místností vlastního bytu určeného zpravidla kolaudačním rozhodnutím, které jsou právní teorií a praxí nesprávně považovány za jeho „příslušenství“ ve smyslu ustanovení § 121 odst. 2 obč. zákoníku, nýbrž jen pronajaté vedlejší místnosti a prostory situované mimo vlastní byt (např. na chodbě, ve které se nachází byt, v jiném patře domu).

Závěr: Příslušenstvím bytu ve smyslu ustanovení § 121 odst. 2 obč. zákoníku jsou s účinností od 1.4.1964 dosud jen vedlejší místnosti a prostory situované mimo vlastní byt zpravidla určený kolaudačním rozhodnutím vymezujícího jednotlivé byty v domě (typicky jedny vchodové dveře do bytu pod uzamčením); příslušenstvím bytu dle ustanovení § 121 odst. 2 obč. zákoníku nejsou zejména neobytné kuchyně, neobytné haly a komory, koupelny, záchody, spíže, šatny, stavebně oddělené kuchyňské či koupelnové kouty a předsíně situované ve vlastním bytě; tím nejsou dotčeny cenové předpisy o stanovení výše úhrady za užívání bytu (nájmu) a plnění poskytovaná s užíváním bytu (např. vyhl.č. 60/1964 Sb., vyhl.č. 176/1993 Sb.).